BRCO11: Fundo Imobiliário Bresco Logística Vale a Pena?
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BRCO11: Fundo Imobiliário Bresco Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Bresco Logística (BRCO11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 26/08/2021

Fundo imobiliário BRCO11 assina novo contrato de locação em agosto. Impacto sobre rendimentos é de R$ 0,01 por cota. 

Assinaturas de contratos de aluguel sempre são sempre celebrados pelos cotistas de Fundos imobiliários de tijolo. Agora em agosto (6), foi a vez dos investidores do BRCO11. 

Na data, a gestão do Fundo publicou um Fato Relevante, comentando a locação de 7.151,87m² do imóvel Bresco Itupeva para a Coopercarga S/A, espaço equivalente a 18,4% da ABL do imóvel.

Embora curto, com um prazo de apenas 90 dias e início imediato, o contrato significa um incremento de R$ 0,01 por cota às distribuições do Fundo, já descontadas eventuais despesas e taxas praticadas.

A vacância do imóvel, que era de 36,6% ao final de julho, cai para aproximadamente a metade nos próximos meses. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do BRCO11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é BRCO11;
  • Rendimentos do BRCO11;
  • Resumo da carteira do BRCO11;
  • Liquidez do BRCO11;
  • Principais riscos do BRCO11;
  • Se vale a pena investir no BRCO11. 

Leia até o final e descubra se o BRCO11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é BRCO11 FII?

BRCO11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Bresco Logística, gerido pela Bresco Gestão e administrado pela Oliveira Trust

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico. 

Com o aluguel desses imóveis, o BRCO11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

O BRCO11 iniciou suas operações em julho de 2016. O IPO veio somente em novembro de 2019, com uma captação de R$ 500 milhões. O preço de emissão foi de R$ 100 por cota. 

De lá para cá, o fundo realizou mais uma emissão, que terminou em novembro de 2020 e terminou em novembro de 2020. A captação foi de mais R$ 500 milhões, com cotas a R$ 113 cada. 

Hoje, o BRCO11 tem um patrimônio superior a R$ 1,6 bilhão e mantém sua representação no IFIX na casa dos 1,6%.  

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BRCO11 Rendimentos

Em julho, o BRCO11 distribuiu dividendos de R$ 0,57 por cota, o que representa um dividend yield de 0,54%. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BRCO11 desde janeiro de 2020.  

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,560,550,550,570,560,560,550,550,550,550,550,55
20210,550,540,540,540,540,540,57

Fonte: Aviso aos cotistas – estruturado. 

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Resumo da Carteira do BRCO11

O BRCO11 possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 6%.

Seus contratos de locação tem prazo médio remanescente de 4,4 anos e 59% deles são atípicos. 

Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA ou AA (br) e as especificações técnicas de 10 das 11 propriedades são de classificação A+.  

Em relação à composição da receita, o principal segmento (57%) é o varejo/e-commerce. O Fundo se relaciona com nomes de peso do setor, como Magalu, Mercado Livre e Carrefour. 

Os bens de consumo são outro segmento importante, representando 34% dos inquilinos. A indústria e o segmento de operações logísticas e geram 9% das receitas do FII. 

Setor inquilinos BRCO11
Setor inquilinos BRCO11. Fonte: Relatório Gerencial.

O principal inquilino do Fundo é a GPA,  empresa de comércio varejista controlada pelo grupo francês Casino. Seu portfólio inclui marcas como o Pão de Açúcar,  Extra,  Compre Bem e Assaí.

O portfólio do fundo atual gera receita anual estabilizada de mais de R$ 131 milhões, sendo 36% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo.

A imagem abaixo mostra a distribuição geográfica dos ativos do Fundo. 

Distribuição geográfica dos ativos BRCO11
Distribuição geográfica dos ativos BRCO11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maioria das propriedades do Fundo são do tipo Last Mile: próximas aos grandes centros e com potencial para atender a última etapa da entrega de mercadorias ao consumidor final. 

Os restantes 29% correspondem a centros de distribuição, como mostra o gráfico abaixo. 

Tipo de imóveis BRCO11
Tipo de imóveis BRCO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Perfil dos contratos

Os 11 imóveis presentes na carteira do Fundo são de altíssimo nível, locados para inquilinos respeitados no mercado. 

59% dos contratos de locação são atípicos, originados por operações estruturadas. 

Essa classe de contratos é estabelecida segundo acordo entre as partes, sem a necessidade de se manter fiel à Lei do Inquilinato, que rege acordos tradicionais de locação. 

Entre outras características, esses contratos oferecem imóveis formatados para atender às necessidades de um inquilino e por isso são mais longos e contam com mecanismos de segurança mais polpudos. 

Os 41% dos contratos do BRCO11 são típicos.

O principal indexador dos contratos do BRCO11 é o IPCA. Apenas 10% deles têm o IGP-M. como índice. 

Os reajustes de valores acontecem principalmente em dezembro (23%), mas acontecem ao longo de todo o ano, como mostra o gráfico abaixo. 

Indexadores BRCO11
Indexadores BRCO11. Fonte: Relatório Gerencial.

As revisionais acontecem a partir de 2022, conforme o gráfico abaixo, mas a maior parte delas (56,8%) acontecerá a partir de 2025. 

Revisional dos contratos BCRO11
Revisional dos contratos BCRO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Obras em andamento e locações

Em julho, a gestora do Fundo explicou que 72,5% das benfeitorias no imóvel Whirlpool, em São Paulo, já estavam prontas. A data de entrega prevista é em outubro. O investimento total aproximado é de R$ 26 milhões, suportados integralmente pelos recursos disponíveis no Fundo.

As obras nos galpões Bresco Resende e Bresco Canoas, com previsão de entregas em julho e outubro de 2021, respectivamente, seguem em andamento. 

Em Resende, era prevista a conclusão de pintura da fachada, execução de platibanda e reparos pontuais. 

Já em Canoas, acontece a instalação de divisórias de inquilinos, implantação de sistema termo acústico e de ventilação na cobertura e melhorias diversas sobre áreas comuns e pintura da fachada do empreendimento. 

A gestora explica que as benfeitorias de ambos os imóveis serão suportadas com recursos disponíveis em caixa e não devem afetar a distribuição de rendimentos do Fundo. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O BRCO11 tem 11 propriedades em seu portfólio, a maioria delas localizada no estado de São Paulo. 

A imagem abaixo detalha os imóveis do BRCO11, incluindo a vacância física total do portfólio (5,%) e o prazo médio remanescente de locação (4,4 anos).   

Imóveis BRCO11
Imóveis BRCO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez BRCO11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em julho foram registradas 596.336 negociações de cotas do BRCO11, totalizando um volume aproximado de R$  63,1 milhões

A média diária do período foi de cerca de R$ 3 milhões.

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações do fundo foi de mais de seis milhões, o correspondente a aproximadamente R$ 678,56 milhões. 

O volume médio negociado pelo BRCO11 desde o IPO é de aproximadamente R$2,6 milhões ao dia (giro de 61,3% das cotas).

Riscos do BRCO11

Os principais riscos do BRCO11 são: a vacância, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

O Fundo BRCO11 fechou o mês de julho com vacância física de 5,9%.

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

A carteira do BRCO11 é em maioria (59%) formada por contratos de locação atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

O Fundo possui ainda 41% de contratos típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91)

Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

O BRCO11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado e diversificação de inquilinos. 

De fato, o fundo tem uma ótima carteira de inquilinos. 95% deles são classificados com grau de investimento ou AAA (br) ou AA (br).

Além disso, o FII ainda conta com medidas contratuais fortes para casos de inadimplência, como garantias e multas.

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

  • Localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Prazos e tipos de contrato. 

Com 11 imóveis bem localizados e distribuídos, o BRCO11 minimiza esse risco. A maior exposição é de 25% das receitas, que são geradas por locação à empresa GPA, 

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Dados do BRCO11

Agora que você já conhece tudo sobre o BRCO11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ:20.748.515/0001-81
  • Gestor: Bresco Gestão 
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Híbrido – Logística
  • Patrimônio Líquido  (07//2021): R$ 1.603MM 
  • Taxa de Administração e Custódia: PL<= R$1,0 bi, 0,10% a.a  e PL > R$1,0 bi, 0,03% a.a 
  • Taxa de Gestão: 1% a.a. sobre o PL do Fundo
  • Taxa de Performance: 20% da distribuição bruta que exceder 6,00% sobre o valor das emissões atualizados por IPCA
  • Início do Fundo: julho de 2016
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (07/2021): 42.322
  • Número de Cotas do BRCO11: 14.778.781
  • Regulamento do BRCO11
  • Relatório Gerencial  BRCO11
  • BRCO11 Site Oficial (RI)

BRCO11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão do BRCO11 (a quarta) foi encerrada em novembro de 2020. Na ocasião, o fator de proporção foi de 0,17605611667. 

Assim, o cotista pode adquirir 17 novas cotas do Fundo a cada 100 que já possuía, pagando o preço de emissão (R$ 113). 

Dúvidas sobre BRCO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BRCO11.

Como comprar BRCO11?

A compra de cotas do BRCO11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (BRCO11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BRCO11?

O informe de rendimentos do BRCO11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do BRCO11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do BRCO11

Como declarar o fundo imobiliário BRCO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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BRCO11 Vale a Pena?

O BRCO11 é um dos Fundos de logística atuais com melhor portfólio. 

São 11 galpões de elevada qualidade e localização distribuídos em seis estados, o que garante a diversificação geográfica. 

Há também diversificação do risco dos (ótimos) inquilinos, onde a maior exposição é de 25% da receita e os contratos atípicos garantem maior segurança para a geração de receita. 

Ademais, os rendimentos recorrentes do Fundo são atrativos. 

O BRCO11 é um Fundo Imobiliário que vale a pena ter em carteira. Se há um ponto de atenção, é o prazo remanescente dos contratos, que hoje ronda os 4 anos. 

Nesse ponto, sempre cabe a possibilidade de um aumento da vacância ou condições de renovação menos favoráveis para o Fundo. 

No entanto, dada a qualidade do portfólio e a gestão ativa do Fundo, cabe ser positivo. 

De mais a mais, não descuide do preço. Cuidado para não investir mal em um bom Fundo.

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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