Fundo imobiliário BRCO11 assina novo contrato de locação em agosto. Impacto sobre rendimentos é de R$ 0,01 por cota.
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Assinaturas de contratos de aluguel sempre são sempre celebrados pelos cotistas de Fundos imobiliários de tijolo. Agora em agosto (6), foi a vez dos investidores do BRCO11.
Na data, a gestão do Fundo publicou um Fato Relevante, comentando a locação de 7.151,87m² do imóvel Bresco Itupeva para a Coopercarga S/A, espaço equivalente a 18,4% da ABL do imóvel.
Embora curto, com um prazo de apenas 90 dias e início imediato, o contrato significa um incremento de R$ 0,01 por cota às distribuições do Fundo, já descontadas eventuais despesas e taxas praticadas.
A vacância do imóvel, que era de 36,6% ao final de julho, cai para aproximadamente a metade nos próximos meses.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do BRCO11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é BRCO11;
- Rendimentos do BRCO11;
- Resumo da carteira do BRCO11;
- Liquidez do BRCO11;
- Principais riscos do BRCO11;
- Se vale a pena investir no BRCO11.
Leia até o final e descubra se o BRCO11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é BRCO11 FII?
BRCO11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Bresco Logística, gerido pela Bresco Gestão e administrado pela Oliveira Trust.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico.
Com o aluguel desses imóveis, o BRCO11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
O BRCO11 iniciou suas operações em julho de 2016. O IPO veio somente em novembro de 2019, com uma captação de R$ 500 milhões. O preço de emissão foi de R$ 100 por cota.
De lá para cá, o fundo realizou mais uma emissão, que terminou em novembro de 2020 e terminou em novembro de 2020. A captação foi de mais R$ 500 milhões, com cotas a R$ 113 cada.
Hoje, o BRCO11 tem um patrimônio superior a R$ 1,6 bilhão e mantém sua representação no IFIX na casa dos 1,6%.
BRCO11 Rendimentos
Em julho, o BRCO11 distribuiu dividendos de R$ 0,57 por cota, o que representa um dividend yield de 0,54%.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BRCO11 desde janeiro de 2020.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | 0,56 | 0,55 | 0,55 | 0,57 | 0,56 | 0,56 | 0,55 | 0,55 | 0,55 | 0,55 | 0,55 | 0,55 |
| 2021 | 0,55 | 0,54 | 0,54 | 0,54 | 0,54 | 0,54 | 0,57 |
Fonte: Aviso aos cotistas - estruturado.
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Resumo da Carteira do BRCO11
O BRCO11 possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 6%.
Seus contratos de locação tem prazo médio remanescente de 4,4 anos e 59% deles são atípicos.
Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA ou AA (br) e as especificações técnicas de 10 das 11 propriedades são de classificação A+.
Em relação à composição da receita, o principal segmento (57%) é o varejo/e-commerce. O Fundo se relaciona com nomes de peso do setor, como Magalu, Mercado Livre e Carrefour.
Os bens de consumo são outro segmento importante, representando 34% dos inquilinos. A indústria e o segmento de operações logísticas e geram 9% das receitas do FII.
O principal inquilino do Fundo é a GPA, empresa de comércio varejista controlada pelo grupo francês Casino. Seu portfólio inclui marcas como o Pão de Açúcar, Extra, Compre Bem e Assaí.
O portfólio do fundo atual gera receita anual estabilizada de mais de R$ 131 milhões, sendo 36% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo.
A imagem abaixo mostra a distribuição geográfica dos ativos do Fundo.
A maioria das propriedades do Fundo são do tipo Last Mile: próximas aos grandes centros e com potencial para atender a última etapa da entrega de mercadorias ao consumidor final.
Os restantes 29% correspondem a centros de distribuição, como mostra o gráfico abaixo.
Perfil dos contratos
Os 11 imóveis presentes na carteira do Fundo são de altíssimo nível, locados para inquilinos respeitados no mercado.
59% dos contratos de locação são atípicos, originados por operações estruturadas.
Essa classe de contratos é estabelecida segundo acordo entre as partes, sem a necessidade de se manter fiel à Lei do Inquilinato, que rege acordos tradicionais de locação.
Entre outras características, esses contratos oferecem imóveis formatados para atender às necessidades de um inquilino e por isso são mais longos e contam com mecanismos de segurança mais polpudos.
Os 41% dos contratos do BRCO11 são típicos.
O principal indexador dos contratos do BRCO11 é o IPCA. Apenas 10% deles têm o IGP-M. como índice.
Os reajustes de valores acontecem principalmente em dezembro (23%), mas acontecem ao longo de todo o ano, como mostra o gráfico abaixo.
As revisionais acontecem a partir de 2022, conforme o gráfico abaixo, mas a maior parte delas (56,8%) acontecerá a partir de 2025.
Obras em andamento e locações
Em julho, a gestora do Fundo explicou que 72,5% das benfeitorias no imóvel Whirlpool, em São Paulo, já estavam prontas. A data de entrega prevista é em outubro. O investimento total aproximado é de R$ 26 milhões, suportados integralmente pelos recursos disponíveis no Fundo.
As obras nos galpões Bresco Resende e Bresco Canoas, com previsão de entregas em julho e outubro de 2021, respectivamente, seguem em andamento.
Em Resende, era prevista a conclusão de pintura da fachada, execução de platibanda e reparos pontuais.
Já em Canoas, acontece a instalação de divisórias de inquilinos, implantação de sistema termo acústico e de ventilação na cobertura e melhorias diversas sobre áreas comuns e pintura da fachada do empreendimento.
A gestora explica que as benfeitorias de ambos os imóveis serão suportadas com recursos disponíveis em caixa e não devem afetar a distribuição de rendimentos do Fundo.
Quantidade e Localização dos Ativos
O BRCO11 tem 11 propriedades em seu portfólio, a maioria delas localizada no estado de São Paulo.
A imagem abaixo detalha os imóveis do BRCO11, incluindo a vacância física total do portfólio (5,%) e o prazo médio remanescente de locação (4,4 anos).
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez BRCO11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em julho foram registradas 596.336 negociações de cotas do BRCO11, totalizando um volume aproximado de R$ 63,1 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 3 milhões.
Nos 12 meses anteriores, o total de negociações do fundo foi de mais de seis milhões, o correspondente a aproximadamente R$ 678,56 milhões.
O volume médio negociado pelo BRCO11 desde o IPO é de aproximadamente R$2,6 milhões ao dia (giro de 61,3% das cotas).
Riscos do BRCO11
Os principais riscos do BRCO11 são: a vacância, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.
Vacância
Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada.
Ela se divide em duas situações:
- Vacância física, contada em área desocupada; e
- Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.
O Fundo BRCO11 fechou o mês de julho com vacância física de 5,9%.
Tipo de Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
A carteira do BRCO11 é em maioria (59%) formada por contratos de locação atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.
Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes.
Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.
No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.
O Fundo possui ainda 41% de contratos típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91).
Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M.
Risco do Inquilino
O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
O BRCO11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado e diversificação de inquilinos.
De fato, o fundo tem uma ótima carteira de inquilinos. 95% deles são classificados com grau de investimento ou AAA (br) ou AA (br).
Além disso, o FII ainda conta com medidas contratuais fortes para casos de inadimplência, como garantias e multas.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também:
- Localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Prazos e tipos de contrato.
Com 11 imóveis bem localizados e distribuídos, o BRCO11 minimiza esse risco. A maior exposição é de 25% das receitas, que são geradas por locação à empresa GPA,
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Dados do BRCO11
Agora que você já conhece tudo sobre o BRCO11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ:20.748.515/0001-81
- Gestor: Bresco Gestão
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Híbrido - Logística
- Patrimônio Líquido (07//2021): R$ 1.603MM
- Taxa de Administração e Custódia: PL<= R$1,0 bi, 0,10% a.a e PL > R$1,0 bi, 0,03% a.a
- Taxa de Gestão: 1% a.a. sobre o PL do Fundo
- Taxa de Performance: 20% da distribuição bruta que exceder 6,00% sobre o valor das emissões atualizados por IPCA
- Início do Fundo: julho de 2016
- Quantidade de Emissões: 4
- Número de Cotistas (07/2021): 42.322
- Número de Cotas do BRCO11: 14.778.781
- Regulamento do BRCO11
- Relatório Gerencial BRCO11
- BRCO11 Site Oficial (RI)
BRCO11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão do BRCO11 (a quarta) foi encerrada em novembro de 2020. Na ocasião, o fator de proporção foi de 0,17605611667.
Assim, o cotista pode adquirir 17 novas cotas do Fundo a cada 100 que já possuía, pagando o preço de emissão (R$ 113).
Dúvidas sobre BRCO11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BRCO11.
Como comprar BRCO11?
A compra de cotas do BRCO11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (BRCO11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BRCO11?
O informe de rendimentos do BRCO11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do BRCO11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do BRCO11.
Como declarar o fundo imobiliário BRCO11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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BRCO11 Vale a Pena?
O BRCO11 é um dos Fundos de logística atuais com melhor portfólio.
São 11 galpões de elevada qualidade e localização distribuídos em seis estados, o que garante a diversificação geográfica.
Há também diversificação do risco dos (ótimos) inquilinos, onde a maior exposição é de 25% da receita e os contratos atípicos garantem maior segurança para a geração de receita.
Ademais, os rendimentos recorrentes do Fundo são atrativos.
O BRCO11 é um Fundo Imobiliário que vale a pena ter em carteira. Se há um ponto de atenção, é o prazo remanescente dos contratos, que hoje ronda os 4 anos.
Nesse ponto, sempre cabe a possibilidade de um aumento da vacância ou condições de renovação menos favoráveis para o Fundo.
No entanto, dada a qualidade do portfólio e a gestão ativa do Fundo, cabe ser positivo.
De mais a mais, não descuide do preço. Cuidado para não investir mal em um bom Fundo.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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