Reavaliação em julho eleva patrimônio do fundo imobiliário BTG Pactual Shoppings (BPML11) em R$ 153,9 milhões. 

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Ainda desafiados pelos desdobramentos da pandemia do coronavírus, os fundos imobiliários que investem em shopping centers permanecem cautelosos. 

Para a gestão do fundo BPML11 não é diferente. Porém, seus cotistas finalizam o mês de julho com motivos para celebrar. 

A reavaliação anual obrigatória dos ativos rendeu um aumento de R$ 153,9 milhões no patrimônio do FII, que fecha o mês com um patrimônio líquido de R$ 582,5 milhões, o equivalente a R$ 135,3 por cota.  

Além disso, a administradora e gestora do fundo, pensando nos impactos do coronavírus, optou por reduzir voluntariamente a taxa de administração do FII em 30% durante os próximos meses. 

Novo no mercado, o BPML11 opera desde julho de 2019 e conta com 7 propriedades em sua carteira. 

Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários. Especialmente naqueles que fazem parte do IFIX (índice dos fundos listados na bolsa de valores). 

Leia até o final e entenda: 

  • O que é BPML11;
  • Rendimentos do BPML11;
  • Resumo da carteira do BPML11;
  • Negociação e liquidez do BPML11;
  • Subscrição do BPML11;
  • Se vale a pena investir no BPML11

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário BPML11 vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é BPML11 FII?

O código BPML11 é a identificação em Bolsa do Fundo Imobiliário BTG Pactual Shoppings, administrado pela BTG Pactual

Iniciado em julho de 2019, o BPML11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em shopping centers

Nessa classe de fundos, os ativos são maiormente destinados à aquisição de imóveis e os lucros surgem através de sua valorização, compra, venda e locação. 

A oferta pública inicial comercializou as cotas do fundo a R$ 100 cada. 

Ao final de julho de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior a R$ 582 milhões. 

BPML11 Rendimentos

O Fundo Imobiliário BPML11 não distribuiu rendimentos no mês de julho/20.A distribuição de dividendos está suspensa desde maio/20, devido aos desdobramentos da pandemia do coronavírus. 

Embora o shopping do fundo tenha sido reaberto ao final de abril, a gestão do fundo comentou via fato relevante que, até obter maior visibilidade dos impactos e visando proteger o patrimônio do fundo, a situação será mantida. 

No documento, ela explica ainda que não descarta uma distribuição semestral única, a depender dos resultados obtidos. 

O fundo BPML11 é novo no mercado, havendo iniciado suas operações em julho de 2019. A primeira distribuição de rendimentos aconteceu em janeiro/20.

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo BPML11 desde sua primeira distribuição  à data desta publicação. Valores em reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,220,600,600,280,000,000,00




Fonte: Informes de Rendimentos.

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Resumo da Carteira do BPML11

A carteira do BPML11 é formada essencialmente por investimento em shopping centers, porém conta ainda com parcela dedicada a SPEs (Sociedades de Propósito Específico) e outras aplicações financeiras. 

Em julho de 2020, o portfólio do fundo apresentava a seguinte configuração: 

  • Ativos Imobiliários: 78,6%
  • SPE: 16,4%
  • Aplicações Financeiras: 4,7%
  • A receber: 0,4%
Alocação de Ativos BPML11
Alocação de Ativos BPML11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O Fundo Imobiliário BPML11 possui 7 shopping centers, sendo que 3 deles estão alocados em SPEs.  A maioria deles (3) estão localizados no estado do Rio de Janeiro. Os demais estão divididos entre Tocantins, Minas Gerais, Paraná e São Paulo. 

A tabela abaixo mostra o detalhe sobre as propriedades. Os shoppings Casa & Gourmet, Macaé e Osasco são os que estão dentro de SPEs. 

AtivoLocalizaçãoABL própriaABL totalOcupaçãoReceita de LocaçãoInadimplência
Shopping Capim DouradoPalmas, TO36.57536.57597,8%R$ 625.2944,1%
Shopping Casa & GourmetRio de Janeiro, RJ7.1377.13794,9%R$ 289.24212,5%
Shopping ContagemContagem, MG29.70139.94291,4%R$67.79129,8%
Shopping Ilha PlazaRio de Janeiro, RJ14.17221.60495,1%R$ 640.38718,2%
Shopping Londrina NorteLondrina, PR32.99232.99291%R$ 274.8712,6%
Shopping OsascoOsasco, SP5.48213.84397,9%R$ 879.34831,9%
Shopping Plaza MacaéMacaé, RJ14.75122.69498,4%R$ 139.47933,4%
Portfólio-140.810169.78294,55%R$ 2.106.006-

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez BPML11

Em julho de 2020 foram negociadas 230 cotas do BPML11, somando um volume de  R$ 234,92 mil. A média diária no período foi de aproximadamente R$ 10,6 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o número de negociações foi 1.386, o que totaliza um volume de R$ 79,99  milhões. 


A média do período é de aproximadamente R$ 6,66 milhões ao mês. 

Riscos do BPML11

Os principais riscos do BPML11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino, do setor e de concentração.

Vacância

O risco de vacância é inerente ao mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados, não gerando então a renda prevista em aluguéis. 

Embora não exista receita derivada do imóvel em questão, os gastos (como taxas de condomínio, IPTU e outros) seguem acontecendo e devem ser assumidos pelo fundo. 

No BPML11, a taxa de vacância individual de seus empreendimentos é entre 2% e 9%, em julho de 2020.

Prazo do Contrato

O prazo do contrato representa um risco relacionado à vacância dos imóveis, uma vez que existe a possibilidade de que seja desocupado em seu término. 

Em fundos de Shoppings, como é o caso do BPML11, esse risco é diversificado, pois são vários contratos e devedores, com prazos de duração igualmente diversos. 

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis ainda traz outro risco inerente: a inadimplência do inquilino

Nesse caso, o fundo deverá arcar com os custos e a burocracia de medidas judiciais. 

No BPML11, os ativos com maior incidência de inadimplência são o Shopping Osasco (SP), Macaé e Casa & Gourmet (RJ) que em julho de 2020 apresentavam a taxa próxima aos 30%.

Riscos do Segmento de Shopping Centers

O BPML11 é um fundo focado em investir em Shopping Centers, o que traz certos riscos do setor

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas desfavoráveis na região onde o ativo se localiza;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento;
  • Eventos intempestivos que afetem o mercado.  

Em todos esses casos pode haver uma queda de rendimentos do fundo imobiliário.

Um exemplo recente é a paralisação de operações devido ao COVID19, que manteve a maioria dos shoppings do país de portas fechadas até o início de junho/20. 

Além disso, o mercado de shoppings no Brasil é altamente competitivo.

Um novo empreendimento próximo, por exemplo, levantaria a possibilidade de uma queda nos valores de locação, com o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

Risco de Transparência

Cerca de 16% dos recursos do BPML11 estão alocados em shoppings via investimento em SPEs. Isso significa que o FII investe em empresas que por sua vez são detentoras de participações em shoppings centers. 

Isso coloca um novo CPNJ entre o FII e o investidor, o que dá uma liberdade muito maior ao fundo, além do que é previsto em seu regulamento. 

Esse modelo de investimento apresenta um risco para quem investe. Os formulários padrão da B3 e da CVM não possuem campos específicos para o detalhamento cascateado da prestação de contas. 

Com isso, quem investe depende exclusivamente da boa vontade da gestão em mostrar o que acontece lá dentro. 

A gestora do BPML11 apresenta esse detalhamento em seus relatórios gerenciais. Ainda assim, o conhecimento e a observação atenta se fazem necessários. 

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Dados do BPML11

Veja os dados oficiais do fundo imobiliário BPML11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Shoppings
  • CNPJ: 33.046.142/0001-49
  • Administrador: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Ativa - Híbrido
  • Patrimônio Líquido (07/2020): R$ 582.514.502,82
  • Taxa de Administração: 1,00% ao ano sobre o PL do Fundo 
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 26 de julho de 2019
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (05/2020): 410
  • Número de Cotas do BPML11: 4.305.079 
  • Regulamento do BPML11;
  • Relatório Gerencial do BPML11;
  • Site Oficial (RI) do BPML11

BPML11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O BPML11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com subscrição. 

Dúvidas sobre BPML11

Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário BPML11 e as respondo a seguir. 

Como comprar BPML11?

A compra de cotas do BPML11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta é o primeiro a ser feito. 

Então, basta transferir o montante que deseja investir para sua conta e acessar o Home Broker. 

Busque o código do fundo (BPML11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar e envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do BPML11?

O informe de rendimentos do BPML11 é disponibilizado pela gestora do fundo em sua página oficial

Onde achar o relatório gerencial do BPML11?

O relatório gerencial do BPML11 está disponível para download na página oficial do fundo

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BPML11 Vale a Pena?

O BPML11 é um fundo muito recente, dedicado a um segmento que foi muito afetado pelos desdobramentos da COVID-19.

Ele apresenta uma diversificação interessante, embora não óbvia e é gerido por uma instituição competente e tradicional no mercado. 

No entanto, suas distribuições não haviam engrenado antes da crise, estão paralisadas desde maio (sem previsão de retorno), a taxa de inadimplência de alguns empreendimentos é atualmente alta e as incertezas do mercado inspiram cautela. 

Sendo assim, não recomendo o BPML11 neste momento. Até o considero um fundo promissor, que vale a pena observar, porém investir nele não seria minha primeira opção agora. Há outros fundos do mesmo segmento com menor risco. 

Agora, me conte uma coisa: Em qual FII você está pensando em investir ou quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. Certamente tenho coisas interessantes sobre ele para contar! 

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