BPFF11: Brasil Plural Absoluto Vale a Pena?
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BPFF11: Brasil Plural Absoluto Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Brasil Plural Absoluto (BPFF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 09/08/2021

Cota de mercado do Fundo imobiliário BPFF11 sobe 0,93% em julho e fecha o mês em R$ 76,98.  

Assim como outros Fundos Imobiliários, as cotas do BPFF11 enfrentam oscilações desde o início da pandemia da COVID-19, causadas pelo clima de incertezas no mercado. 

Ante o avanço da vacinação, a revisão do texto da Reforma Tributária e a expansão da atividade econômica, o IFIX subiu 2,51% no mês, e o Fundo também fechou julho com boas novas.  

A cota patrimonial do Fundo subiu 1,79% no mês, fechando em R$ 82,36, e a cota de mercado subiu 0,93%, alcançando os R$ 76,98.

São boas notícias, embora o cenário possa se tornar algo mais cauteloso frente à subida da Taxa Selic (definida em 5,25% no último dia 04 de agosto).

Agora em agosto (7), os cotistas do Fundo receberão R$ 0,55 em dividendos por cota. O valor significa 0,71% ao mês, com base no preço de mercado no fechamento do mês. 

O rendimento é equivalente a 200,92% do CDI no período. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, conhecer as características do BPFF11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BPFF11;
  • Rendimentos do BPFF11;
  • Resumo da Carteira do BPFF11;
  • Liquidez do BPFF11;
  • Principais riscos do BPFF11;
  • Se o BPFF11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Brasil Plural Absoluto (BPFF11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é BPFF11 FII?

O código BPFF11 identifica o Fundo Imobiliário Brasil Plural Absoluto, administrado pela Genial Investimentos Corretora de Valores e gerido pela Plural Gestão de Recursos

Fundo de fundos (FoF), o objetivo do BPFF11 é gerar renda mensal para seus cotistas através de investimentos em cotas de outros fundos imobiliários. 

Seu início ocorreu em abril de 2013, com a emissão de 2 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

A segunda emissão de cotas ocorreu em outubro de 2018, e captou R$ 62,2 milhões. O preço de emissão foi de R$ 93 por cota. 

A mais recente emissão (terceira) encerrou-se em outubro de 2020, captando R$ 141,28 milhões.Na ocasião, o preço de emissão foi de R$ 77,48 por cota.

Na atualidade, o patrimônio líquido do Fundo é de cerca de R$ 363,4 milhões e sua participação no IFIX é de 0,328%. 

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BPFF11 Rendimentos

Agora em agosto (7), o BPFF11 distribuiu R$ 0,55 em dividendos por cota, o que corresponde a 0,71% sobre preço de fechamento ao final de julho (R$ 76,98).

O fundo distribuirá R$ 0,55/cota no dia 07/08/2021, correspondente a 0,71% ao mês (200,92% do CDI), em relação ao preço de fechamento² de 30/07/2021.

No mês de fevereiro, a distribuição foi de R$ 0,75 por cota. O valor corresponde a 0,66% do preço de fechamento da cota no mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do BPFF11 somaram R$ 9,15, o correspondente a 9,71% sobre o valor de cota atual. 

Desde o IPO, que ocorreu em 2013, o fundo soma R$ 58,23 em dividendos distribuídos, o que significa 61,82% em relação ao valor de cota atual. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20190,600,600,600,650,750,750,700,650,650,650,851,50
20200,750,750,500,650,500,540,500,500,500,50,0500,57
20210,570,570,570,570,570,570,55

Fonte: Informes de rendimentos. 

A maior parte das receitas do BPFF11 (78,9%) é gerada pela carteira de Fundos imobiliários. 

O ganho de capital corresponde a 19,9% da receita do FII, como mostra a imagem abaixo. 

Composição da Receita BPFF11
Composição da Receita BPFF11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do BPFF11 

Segundo o relatório gerencial de julho, a carteira do BPFF11 conta com cotas de 49 Fundos Imobiliários diferentes, somando 91,26% de seu capital investido. 

Além deles, a carteira ainda apresenta 2 CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que juntos somam 1,24% do capital do Fundo. 

Os 7,5% restantes permanecem em caixa. 

A imagem abaixo detalha a alocação de ativos do BPFF11 ao final de julho/21. 

Carteira BPFF11
Carteira BPFF11. Fonte: Relatório Gerencial.

A maior exposição do BPFF11 é o Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços (KNIP11), que representa 6,6% dos recursos do Fundo (R$ 24,5 milhões). 

O Fundo concentra 40,6% de seu patrimônio nas 10 maiores exposições. 

A maioria dos Fundos em que o BPFF11 investe hoje (45,9%) são do tipo papel, com foco em recebíveis imobiliários. 

O Fundo investe, ainda, em FIIs de logística (19,6%), Lajes corporativas (16,8%), Shoppings (12,4%) e Renda Urbana (5,2%), como mostra o gráfico abaixo.

Alocação por segmento BPFF11
Alocação por segmento BPFF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Movimentações

Em julho, o BPFF11 reduziu suas posições nos Fundos ALZR11 e HGLG11 registrando ganho de capital. 

As posições no FIIs HGCR11, KNCR11, MCCI11 e HSLG11 foram aumentadas, e a gestão acrescentou uma nova posição no Fundo SNCI11 via oferta 476 (restrita).

Com isso, o Fundo terminou o mês com 49 Fundos Imobiliários em carteira.  

No relatório gerencial do mês, a gestão explica que segue com um portfólio focado em fundos de recebíveis imobiliários, pois estes seguem se beneficiando dos índices de inflação elevados. 

O documento segue explicando que a gestão ainda se mantém cautelosa em relação aos fundos de lajes corporativas, mas que, após um longo período de cautela, volta seus olhos para os Fundos de Shoppings. 

Segundo o relatório, a gestão agora dedica a esses Fundos uma visão mais construtiva e está olhando com atenção para oportunidades que possam surgir. 

Negociação e Liquidez BPFF11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

No mês de fevereiro foram negociadas 12.279 cotas do BPFF11, totalizando um volume aproximado de R$ 13,70 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 622 mil. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total de negociações foi de  R$ 242,51 milhões, o que corresponde a uma média mensal aproximada de R$ 20,2 milhões.

A média diária aproximada é de R$ 918 mil ao dia no período.

Riscos do BPFF11

Os principais riscos do BPFF11 são: Risco de liquidez e de mercado. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez surge com o tempo necessário para a conversão de uma cota em dinheiro, o que atinge a todos os fundos imobiliários. 

Em julho, o BPFF11 registrou uma liquidez média diária de cerca de R$ 622 mil. 

No geral, um volume de R$ 1 milhão por dia em negociações é uma posição confortável para o investidor.

Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BPFF11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.  

Risco de Mercado

O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário. 

Isso não apenas atinge o BPFF11, mas todos os fundos nos quais investe. 

De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs. 

A gestora do BPFF11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa. 

Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos. 

Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.

Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o BPFF11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles. 

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Dados do BPFF11

Veja agora os dados do fundo imobiliário BPFF11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Brasil Plural Absoluto 
  • CNPJ: 17.324.357/0001-28
  • Administrador: Genial Investimentos Corretora de Valores Mobiliários S.A.
  • Público Alvo:  Investidores em Geral
  • Segmento: Renda – Outros 
  • Patrimônio Total  (07/2021): R$ 363.414.679,16
  • Taxa de Administração: 0,40% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% sobre o excedente à variação do IFIX
  • Início do Fundo: 08 de abril de 2013
  • Quantidade de Emissões: 3
  • Número de Cotistas (07/2021): 20.410
  • Número de Cotas do BPFF11: 4.492.326
  • Regulamento do BPFF11
  • Relatório Gerencial  BPFF11
  • BPFF11 Site Oficial (RI)

BPFF11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente oferta pública do BPFF11 foi encerrada em outubro de 2020. Na ocasião, o fator de proporção foi de 1,450793972. 

Na prática, o cotista do Fundo teve o direito de adquirir 145 novas cotas para cada 100 que já possuía. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do BPFF11:

Dúvidas sobre BPFF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BPFF11.

Como comprar BPFF11?

A compra de cotas do BPFF11 é feita através das corretoras de valores. Assim, é essencial ter sua conta em uma delas. 

O processo de compra é simples: 

  • Transfira o montante a investir para sua conta na corretora de valores;
  • Acesse o Home Broker;
  • Localize o fundo por seu código (BPFF11);
  • Selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do BPFF11?

O informe de rendimentos está disponível  na página do BPFF11

Onde achar o relatório gerencial do BPFF11?

Disponibilizei o relatório gerencial do BPFF11 neste mesmo artigo, na seção Dados do BPFF11. Você o encontrará ainda na página oficial do fundo

Como declarar o fundo imobiliário BPFF11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BPFF11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

 

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BPFF11 Vale a Pena?

O fundo BPFF11 investe em cotas de outros fundos imobiliários a fim de gerar renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Mais de 90% de seu portfólio é dedicado a fundos (49 FIIs distintos), o que gera uma boa diversificação e minimiza riscos de concentração.  

Desde seu início, o BPFF11 vem apresentando rendimentos consistentes, e a 3ª emissão de cotas (2020)  injetou capital importante para o desenvolvimento do fundo. 

O único ponto de atenção é sua liquidez, que hoje ainda não alcança o R$ 1 milhão que favorece a segurança de quem vai investir. 

Fora isso, não há nada que o desabone. Se a questão da liquidez não é problema para você, o BPFF11 se torna uma opção de FOF válida para acrescentar à carteira.

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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