BMLC11B: FII Brascan Lajes Corporativas Vale a Pena?
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BMLC11B: FII Brascan Lajes Corporativas Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Brascan Lajes Corporativas(BMLC11B): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) mantém 98,27% de ocupação em maio de 2020.  

Embora o cenário ainda represente um desafio para os fundos imobiliários, o BMLC11B passa por um momento positivo. 

O fundo, que no auge da recessão apresentava uma vacância elevada, hoje registra um de seus menores índices. Com apenas 1,73% de sua área bruta locável vaga, suas receitas estão bem próximas ao potencial dos empreendimentos. 

Para os cotistas, isso se reflete em dividendos. 

Desde fevereiro passado, a distribuição mensal do fundo se mostra estável, em R$ 0,53 por cota. 

No mês de maio, esse valor foi equivalente a 0,58% do valor da cota de fechamento do mês (R$ 90,01). 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BMLC11B é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BMLC11B;
  • Rendimentos do BMLC11B;
  • Resumo da Carteira do BMLC11B;
  • Liquidez do BMLC11B;
  • Principais riscos do BMLC11B;
  • Se o BMLC11B vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Brascan Lajes Corporativas(BMLC11B) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é BMLC11B FII?

O código BMLC11B identifica o Fundo Imobiliário Brascan Lajes Corporativas, administrado pela BTG Pactual e gerido pela Argucia Capital Management.   

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos e lucra com aluguéis, gerando gera uma renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

No BMLC11B, a maior parte dos recursos é investido em lajes corporativas – grandes edifícios de escritórios- localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. 

Iniciado em janeiro de 2012, o IPO do fundo trouxe ao mercado cerca de 998 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de abril de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 93 milhões.

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BMLC11B Rendimentos

O fundo BMLC11B distribuiu R$ 0,53 em dividendos no mês de junho de 2020. Esse rendimento é referente ao mês de maio, quando as cotas fecharam a R$ 90,01. 

Assim, o valor é equivalente a 0,58% em relação ao valor de cota apurado no fechamento do mês de referência. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do BMLC11B somaram R$ 5,54, correspondendo a 6,15% do preço de fechamento da cota no último dia de maio/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos mensalmente pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,510,530,530,530,530,53





20190,440,430,270,410,380,470,340,330,400,420,430,46
20180,600,390,300,330,300,480,350,320,410,390,450,39

Fonte: Relatórios Gerenciais. 

O BMLC11B ofereceu o incentivo de renda mínima garantida (RMG)  de 10% ao ano aos cotistas durante seus primeiros anos de existência, o que gerava rendimentos de cerca de R$ 0,83 mensais. 

A RMG termina sendo um risco: ao final de seu prazo, a maioria dos fundos apresenta uma queda vertiginosa de rendimentos, ao menos até que o empreendimento encontre a estabilidade. 

Porém, o BMLC11B é um caso de sucesso. 

Diferentemente do ocorrido em outros fundos, ao final da RMG o fundo seguiu gerando rendimentos expressivos. De fato, até mais elevados em ocasiões. 

No entanto, a crise do segmento de lajes corporativas – em especial no Rio de Janeiro, onde o fundo possui mais área bruta locável – levou à deterioração desses rendimentos. 

O gráfico abaixo representa a os rendimentos projetados pela gestão do fundo para os próximos 12 meses. 

Projeção de Rendimentos BMLC11B
Projeção de Rendimentos BMLC11B. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do BMLC11B 

A carteira do BMLC11B é formada por participações em dois ativos. 

O fundo é proprietário de dois andares e 36 vagas de estacionamento do imóvel Brascan Century Corporate, em São Paulo (capital) e 4 andares e 128 vagas na Torre Rio Sul, no Rio de Janeiro. 

Em total, são pouco mais de 7,3 mil m2 em área bruta locável (ABL) que, em abril de 2020, estava 98,27% ocupada. 

Ambas as propriedades são edifícios corporativos de alto padrão. 

O imóvel localizado em São Paulo é parte de um complexo que conta ainda com um open mall e um hotel no bairro Itaim, importante eixo corporativo da cidade. 

Já no Rio de Janeiro, trata-se de um anexo ao Shopping RIO SUL, com fácil comunicação e alto fluxo de pessoas. 

Seus inquilinos são de diversos segmentos: 

  • Mídia: 17%
  • Serviços advocatícios: 14%
  • Serviços financeiros: 12%
  • Consultoria: 7%
  • Naval: 11%
  • Construção Civil: 5%
  • Petróleo: 13%
  • Outros: 21%
Inquilinos BMLC11B por Segmento
Inquilinos BMLC11B por Segmento. Fonte: Relatório Gerencial.

Com a ocupação superior aos 98%, os contratos de aluguel em vigor geram cerca de R$ 638,1 mil mensais em receitas.  

O fundo, porém, apresenta uma receita potencial de aproximadamente R$ 666,4 mil, como mostra o gráfico abaixo. 

Receita Potencial BMLC11B
Receita Potencial BMLC11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Em relação aos vencimentos, a maioria (60%) dos contratos vence a partir de 2023. No entanto, uma pequena parcela (4%) vencerá ainda em 2020. 

O cronograma de vencimento de contratos abaixo mostra ainda que 9% dos contratos vencerão em 2021 e os 28% restantes têm vencimento em 2022. 

É interessante ainda saber que as revisionais se centram em 2022 (58%), como é possível ver no gráfico abaixo. 

Cronograma Revisional de Contratos BMLC11B
Cronograma Revisional de Contratos BMLC11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Os reajustes estão maiormente centrados em agosto (34%), porém ocorrem em distintos meses segundo as particularidades do contrato, conforme se vê na tabela a seguir. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
11%0%18%2%0%17%10%34%2%7%0%0%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O Fundo imobiliário BMLC11B possui participações em dois imóveis, localizados nas capitais de São Paulo e do Rio de Janeiro. 

A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos do fundo. 

AtivoLocalizaçãoABLUnidades 
Edifício Brascan Century CorporateRua Joaquim Floriano, 466 – São Paulo, SP1.453,188
Edifício Torre Rio SulRua Lauro Muller, 116 – Rio de Janeiro, RJ5.817,1629

Fonte: Informe Trimestral. 

Negociação e Liquidez BMLC11B

Em maio de  2020, o volume de negociações registrado pelo fundo foi de R$ 466,38 mil,  o que equivale a uma média diária de aproximadamente R$ 21,2 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total de negociações ascendeu a R$ 24,44 milhões, com 7.524 negociações registradas.

A média mensal no período foi de aproximadamente R$ 2,03 milhões. 

O gráfico abaixo mostra a evolução da liquidez do BMLC11B desde março de 2019.  

Negociação e Liquidez BMLC11B
Negociação e Liquidez BMLC11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BMLC11B

Assim como outros fundos imobiliários, o BMLC11B apresenta certos riscos. Seus principais riscos são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato e Risco do Inquilino.  

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O BMLC11B apresenta baixa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 21,2 mil ao dia em maio 2020). 

Cabe ressaltar, porém, que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

Em abril de 2020, o BMLC11B apresentava uma taxa de vacância de 1,73%, apresentando 98,27% de sua área bruta locável ocupada. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No BMLC11B, 60% dos contratos vencem a partir de 2023, como mostra o gráfico abaixo. 

Cronograma Vencimento de Contratos BMLC11B
Cronograma Vencimento de Contratos BMLC11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.

Até abril de 2020, 100% dos inquilinos do fundo se mantinham adimplentes. 

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Dados do BMLC11B

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BMLC11B:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário em BM Brascan Lajes Corporativas
  • CNPJ: 14.376.247/0001-11
  • Gestor: Argucia Capital Management
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Ativa – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 95.983.202,11
  • Taxa de Administração: : 0,20% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo
  • Taxa de Gestão: 0,20% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo
  • Taxa de Performance: Não Há
  • Início do Fundo: 10 de janeiro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 1.766
  • Número de Cotas do BMLC11B: 948.405
  • Regulamento do BMLC11B
  • Relatório Gerencial  BMLC11B
  • BMLC11B Site Oficial (RI)

BMLC11B Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário BMLC11B ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, não houveram emissões do fundo após a primeira. 

Dúvidas sobre BMLC11B

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BMLC11B.

Como comprar BMLC11B?

A compra de cotas do BMLC11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BMLC11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BMLC11B?

O informe de rendimentos do BMLC11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do BMLC11B?

O relatório do BMLC11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BMLC11B

Como declarar o fundo imobiliário BMLC11B no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BMLC11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BMLC11B Vale a Pena?

O fundo imobiliário BMLC11B está no mercado desde o início de 2012, investe em lajes corporativas no Rio e em São Paulo e vem apresentando rendimentos consistentes desde seu princípio.

Suas primeiras distribuições eram baseadas na Renda Mínima Garantida (RMG) e, ao contrário de outros FIIs, o fundo foi um case de sucesso, mantendo seus rendimentos mensais após esse período.   

É certo que trata-se de um dos menores fundos em ABL disponíveis no mercado e que houve uma deterioração dos rendimentos mensais do fundo. 

A crise do segmento, iniciada ao redor de 2016, é a principal causa. Especialmente no Rio de Janeiro, onde o fundo possui mais área locável.  

No entanto, o fundo hoje registra uma taxa de ocupação saudável, chegando bastante próximo a seu máximo potencial de renda. 

Os desafios do BMLC11B daqui para frente são  elevar a distribuição de lucros e ampliar a relevância do fundo, que permanece tal como veio ao mercado até a data de hoje.

Cabe esperar que, em algum momento, seja feita uma nova emissão de cotas com essa finalidade.  

Dito isso, o BMLC11B é um fundo interessante, que vale a pena ter em carteira. Porém, não a qualquer preço e sempre de olho na saúde da carteira. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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