Essa semana foi divulgada uma transação envolvendo dois fundos imobiliários de galpões logísticos.

O HGLG11 vendeu um galpão logístico para o GGRC11.

Não que esse tipo de negócio seja uma novidade, afinal já ocorreram diversas transações envolvendo dois FIIs diferentes.

Esse tipo de situação gera a dúvida em muita gente: foi bom para quem esse negócio?

De um lado o HGLG11 conseguiu realizar um importante ganho de capital com a venda, resultando numa taxa de retorno combinada entre os aluguéis recebidos mais a diferença entre compra e venda do imóvel de 21% ao ano.

Isso é uma taxa de retorno digna de Warren Buffett!

Este imóvel foi comprado pelo HGLG11 em 2018 e hoje representa 10% do patrimônio imobiliário do fundo. Ou seja, é uma bela renovação de portfólio.

Pelo lado do GGRC11, a aquisição alivia a pressão que a gestão do fundo está tomando para alocar os recursos disponíveis em caixa desde sua última emissão.

A principal dificuldade do GGRC11 em fazer as aquisições são as amarras da política de investimentos do fundo, que não lhe dão muito espaço de manobra. 

As amarras só permitem ao gestor comprar imóveis com contratos atípicos, com inquilinos de alta qualidade de crédito e acima de um determinado patamar de remuneração.

O gestor finalmente encontrou essas condições todas neste imóvel, portanto está feliz com a compra.

O portfólio imobiliário do GGRC11, na minha opinião, não é lá essas coisas em termos de qualidade e localização, tanto é que o ativo não está relacionado na lista do Canal Aluguel Inteligente.

Com essa compra ele melhora o conjunto da obra de seus imóveis e, portanto, mais um ponto a seu favor.

O GGRC11 também foi criticado na sua aquisição anterior pois teria admitido um Cap Rate baixo na ocasião.

Neste negócio agora, ele negociou um bônus de locação (um pagamento extra) que será devido pelo HGLG11 durante 12 meses. 

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Assim o GGRC11 pode ostentar um retorno elevado no início dessa aquisição.

Claro que este valor está embutido no preço recebido pelo HGLG11.

Mas isso é um jogo de cena que os investidores de FIIs adoram ver.

Se embute no preço uma remuneração extra para parecer que o negócio tem um super rendimento.

Não vejo sentido nesse tipo de coisa, mas pelo jeito, sou minoria nesse assunto.

Mas o que fica desse episódio é o seguinte: veremos cada vez mais esse tipo de transações imobiliárias entre FIIs.

Elas podem sim ser boas para ambos os lados.

Ficaremos atentos a essas movimentações para incluir ou até retirar recomendações na carteira do Canal Aluguel Inteligente.