Além dos fundos imobiliários, os investidores brasileiros possuem mais uma possibilidade de investir em ativos imobiliários, dessa vez do exterior: os BDRs de REITs.
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Com a liberação dos BDRs (Brazilian Depositary Receipts), recibos de ações dos EUA negociados na B3, para os pequenos investidores, um novo produto tornou-se acessível para todos: os REITs.
É possível acessar os pouco mais de 20 BDRs de REITs, sigla para Real Estate Investment Trust, como são conhecidos os fundos imobiliários no mercado americano, diretamente da bolsa de valores brasileira.
A maior diversidade em relação aos fundos imobiliários brasileiros e a renda em dólar são os principais atrativos desse tipo de investimento.
Nos últimos 20 anos, o retorno médio dos REITs foi de 10% ao ano, mais do que o retorno médio do S&P 500, um dos principais índices de ações dos EUA, de 6% ao ano, segundo um relatório da XP.
Continue a leitura e veja como diversificar sua carteira internacionalmente com os BDRs de REITs.
O que é REIT?
REIT é a sigla em inglês para Real Estate Investment Trust, uma empresa de capital aberto constituída para investir no setor imobiliário, seja possuindo ou financiando imóveis que geram receitas.
Essas empresas investem em uma variedade de setores imobiliários incluindo escritórios, prédios de apartamentos, depósitos, centros de varejo, instalações médicas, centros de dados, infraestrutura e hotéis.
A dinâmica dos REITs é similar aos fundos imobiliários brasileiros.
Ao investir em um REIT os acionistas ganham uma parte da receita por meio da distribuição de dividendos, sem realmente ter que comprar, administrar ou financiar propriedades.
Em resumo, existem três tipos de REITs conforme sua estratégia:
- Equity: baseada na exploração de imóveis físicos. São os fundos de tijolos americanos.
- Mortgage: investem na dívida imobiliária, como no caso de hipotecas ou recebíveis imobiliários. Equivalem aos fundos de papel brasileiros.
- Hybrid: mesclam as duas estratégias anteriores.
Além disso, para se qualificar como REIT, uma empresa deve se enquadrar às seguintes regras:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos totais no segmento imobiliário;
- Distribuir pelo menos 90% do seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas;
- Ser uma entidade tributável como uma empresa;
- Ser administrada por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter ao menos 100 acionistas;
- Ter, no máximo, 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.
O que é BDR de REITs?
BDR é a sigla para Brazilian Depositary Receipt, um certificado de depósito emitido e negociado na bolsa de valores brasileira que representa valores mobiliários de companhias abertas com sede no exterior.
No caso de BDRs de REITs, são certificados de empresas REITs americanas.
Segundo dados da Economatica, atualmente, existem 24 BDRs de REITs disponíveis na B3.
Como investir em REITs no Brasil?
Os investidores brasileiros têm acesso aos REITs através dos BDRs.
Para investir, basta ter uma cota em uma corretora de valores brasileira, uma vez que estes ativos estão disponíveis diretamente na B3.
Antes de investir em BDR de REITs o investidor precisa olhar a liquidez, ou seja, o volume do BDR que é negociado na bolsa brasileira.
Dessa forma, caso o precise sair da operação, consiga vender rapidamente e a um preço justo.
O segundo ponto de atenção é analisar qual segmento do REIT, visto que alguns setores imobiliários podem não estar performando bem.
Os REITs pagam 90% do lucro líquido sob forma de dividendos que, em sua maioria, são pagos trimestralmente, embora alguns REITs distribuam dividendos mensais.
Ao investir em BDRs de REITs os investidores brasileiros têm acesso a esses dividendos, porém, neste caso, há tributações.
Os dividendos são taxados em cerca de 30% pelo governo americano. Além disso, também existem descontos das instituições depositárias do BDR, geralmente, de 5%.
BDRs de REITs disponíveis
Veja os 24 BDRs de REITs disponíveis atualmente na bolsa brasileira:
| BDRs de REITs | Código |
| Simon Property Group | SIMN34 |
| Boston Properties | BOXP34 |
| Realty Income Corp | R1N34 |
| Prologis, Inc | P1LD34 |
| Federal Realty Investment Trust | F1RI34 |
| Equity Residential | E1QR34 |
| Essex Property Trust, Inc | E1SS34 |
| Vornado Realty Trust | V1NO34 |
| Ventas, Inc | V1TA34 |
| Digital Realty Trust, Inc | D1LR34 |
| SI Green Realty Corp | S1LG34 |
| Mid America Apartment Communities Inc | M1AA34 |
| Alexandria Real Estate Equities, Inc | A1RE34 |
| Host Hotels & Resorts, Inc | H1ST34 |
| Kimco Realty Corp | K1M34 |
| Apartment Investment & Mngmt Co | A1IV34 |
| Avalonbay Communities, Inc | A1VB34 |
| Heathpeak Properties | P1EA34 |
| Welltower Inc | W1EL34 |
| Public Storage | P1SA34 |
| Regency Centers Corp | R1EG34 |
| Extra Space Storage Inc | E1XR34 |
| Duke Realty Corp | D1RE34 |
| UDR, Inc | U1RD34 |
Fonte: Economatica
Outros formas de investir em REITs
Além de investir em REITs por meio de BDRs, existem outras formas de os brasileiros fazerem isso.
Uma delas é através do novo ETF de REIT que estreou no final de outubro na bolsa brasileira.
O fundo de índice ALUG11 é o primeiro do gênero no Brasil.
O produto da gestora Investo é atrelado ao índice "MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index", composto por mais de 170 REITs de diferentes segmentos imobiliários.
O fundo replica o ETF VNQ (Vanguard Real Estate), listado na Bolsa de Nova York, com cerca de US$ 45 bilhões sob gestão.
Outra maneira é investir em fundos de REITs brasileiros. Esses produtos ainda são raros.
Um deles é o RBR Reits US Dólar, da gestora RBR Asset. O fundo investe 80% dos recursos em BDRs e 20% em REITs diretamente.
Todas as alternativas anteriores são uma forma indireta de investir em REITs diretamente da bolsa brasileira.
Outra forma é abrir uma conta em uma corretora nos EUA e comprar REITs diretamente.
Diferença entre fundos imobiliários e REITs
Embora existam várias semelhanças entre REITs e os fundos imobiliários brasileiros (FIIs), esses dois produtos possuem diferenças sensíveis que não podem ser ignoradas pelos investidores.
A primeira delas é a forma pela qual cada classe de ativo é constituída.
Os FIIs são considerados fundos de investimento da classe imobiliária. Como tal, eles possuem um gestor que toma decisão sobre os investimentos.
Os REITs são considerados empresas e possuem um sistema de gestão para ter uma governança corporativa, com um conselho de administração e CEO.
Outra diferença é que os REITs podem contrair dívidas para realizar seus investimentos.
Se por um lado a alavancagem faz com que eles se tornem mais competitivos para comprar os melhores imóveis, por outro também eleva os riscos do investimento.
Por serem estruturas mais maduras do que os fundos imobiliários, os REITs oferecem uma maior variedade em termos de categorias.
Eles podem investir em setores como condomínios, florestas e infraestrutura, por exemplo.
A distribuição dos rendimentos também apresenta algumas diferenças.
No caso dos FIIs, a distribuição mínima obrigatória de dividendos é de 95% do lucro líquido ajustado ao caixa do fundo por semestre. Já os REITs pagam 90% do lucro líquido.
Por fim, esses dois produtos estão inseridos em economias distintas.
Isso significa que, ao investir em um REIT, você também estará exposto ao cenário imobiliário americano e à variação cambial do dólar.
Já os fundos imobiliários no Brasil têm suas receitas em reais.
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Vale a pena investir em BDR de REIT?
Investir em BDRs de REIT é uma forma de diversificar geograficamente os investimentos e também obter um hedge de parte de seus investimentos em relação à perda de valor do real em relação ao dólar.
Comprar BDR por meio de uma corretora no Brasil é a forma mais fácil de acessar o mercado imobiliário dos Estados Unidos.
Porém, as opções são bem menores, já que nem todos os REITs possuem BDRs.
Para um investimento mais seguro, estude o BDR em questão avaliando a administração do REIT, tipos de investimentos imobiliários e o uso de alavancagem.
