Fundo Imobiliário BCFF11 encerra 10ª emissão em maio e acelera alocação de ativos.
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Fundo imobiliário com mais de 10 anos de mercado, o BCFF11 encerrou sua 10ª emissão de cotas em maio passado.
Com cotas a R$ 83,51, a captação levantou mais de R$ 392 milhões e elevou o patrimônio do Fundo acima dos R$ 2 bilhões.
Acelerado e com ativos na pipeline, o Fundo procedia parte de sua alocação de ativos já em maio, mantendo a linha estratégica que o tornou um dos maiores do mercado.
Assim como outros FOFs, o Fundo vem enfrentando oscilações no mercado secundário e muitas pessoas se perguntam se o BCFF11 continua sendo uma boa opção.
Se é seu caso, conhecer as características e o histórico do BCFF11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é BCFF11;
- Rendimentos do BCFF11;
- Resumo da carteira do BCFF11;
- Liquidez do BCFF11;
- Principais riscos do BCFF11;
- Se vale a pena investir no BCFF11.
Leia até o final e descubra se o BCFF11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é BCFF11 FII?
O código BCFF11 é utilizado para identificar o fundo imobiliário BTG Pactual Fundo de Fundos, gerido e administrado pela BTG Pactual DTVM.
O FII BCFF11 é um Fundo de Fundos Imobiliários e tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos.
Seu IPO foi em 2010, e reuniu cerca de R$ 145 milhões. De lá para cá foram realizadas outras 9 emissões.
A décima, encerrada em maio, trouxe mais R$ 392,88 milhões em capital, levando o patrimônio do Fundo para os R$ 2,1 bilhões. As cotas foram vendidas a R$ 83,51.
BCFF11 Rendimentos
Em maio/21, o BCFF distribuiu R$ 0.50/cota a todos os cotistas que integravam a base do Fundo antes da liquidação da 10ª emissão de cotas, finalizada no mês.
Este valor representa um dividend yield de 7.0% ao ano, com base na cota de fechamento do mês, ou ainda o equivalente a 228% do CDI1 para o período
No relatório do mês, a gestora explica que o potencial rendimento recorrente será gerado a partir de dois meses após o final da alocação dos recursos da 10ª emissão, que segue acelerada.
Com ativos na pipeline, cabe esperar que os investimentos passem a distribuir dividendos regularmente ainda este ano.
A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do BCFF11 entre julho de 2020 maio de 2021 e a projeção para junho.
O BCFF11 encerrou maio com uma reserva de contingência de R$ 8.7 milhões, equivalente a R$0.35/cota considerando a base de cotas após a 10ª emissão.
Como prática comum, esse valor reserva é muitas vezes utilizado para estabilizar os rendimentos distribuídos pelo Fundo.
Porém, é sempre bom lembrar que ao final de cada semestre o FII é obrigado a distribuir aos cotistas 95% do seu resultado gerado.
Assim, é possível que o gestor precise fazer uma maior ou menor distribuição no último mês para enquadramento na exigência legal.
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BCFF11 Rentabilidade
A rentabilidade do BCFF11 em maio/21 foi de 0,1% contra os -1,6% do IFIX e 0,2% do CDI líquido (após imposto de renda).
O acumulado nos 12 meses é de 9,4% para o Fundo, enquanto o índice dos Fundos Imobiliários acumulou 6%.
No mesmo período, o CDI líquido registrou 1,9%.
A imagem abaixo mostra a rentabilidade do BCFF11 em diferentes períodos em comparação com o IFIX e outros índices.
Resumo da Carteira do BCFF11
A carteira do BCFF11 apresenta 85,4% dos recursos investidos em FIIs e 13,4% em renda fixa.
A imagem abaixo mostra a composição da carteira do BCFF11 em maio de 2021.
Alocação por Segmento
O fundo imobiliário BCFF11 busca diversificar seu portfólio adquirindo cotas de FIIs de diversos segmentos.
Os FIIs de CRIs (34%), Fundos de lajes corporativas (26%) e com contratos de locação atípicos (19%) são os mais representativos.
No portfólio estão também Fundos de shoppings (7%), híbridos (2%), educacionais (2%), hoteleiros (2%) e outros (1%).
A imagem abaixo mostra a carteira de FIIs do BCFF11 por segmento de atuação em relação ao total de ativos.
Em maio, o percentual em caixa era de 13% dos recursos totais do Fundo.
No mês, o BCFF11 realizou investimentos relevantes, em especial via participação em ofertas restritas e ancoragem para criação de novos FIIs de CRI.
A gestão explica que esses ativos tornam a carteira do Fundo defensiva tanto para a abertura da curva de juros quanto para a alta dos índices de inflação.
Em lajes corporativas, o Fundo manteve participação no EZTB11 e RE Prime, ambos detentores da EZ Tower.
Trata-se de um ativo AAA em uma das melhores regiões de São Paulo e com um dividend yield de 8.6% a.a.
Apesar dos impactos da COVID19 nos escritórios, apostar em ativos de alta qualidade com excelente localização é estratégia certeira.
Historicamente, esses ativos são mais resilientes e respondem positivamente mesmo em fases menos favoráveis do ciclo imobiliário.
O BCFF11 reduziu sua participação em Fundos com contratos atípicos no mês de maio, realizando operações com ganho de capital.
A gestão informa que o Fundo segue com sua estratégia de alocação de recursos em portfólios com boa localização e contratos com baixo risco de crédito para esse segmento.
A posição em Fundos de Shoppings também foi reduzida.
Diversificação BCFF11
O BCFF11 possui cotas de mais de 20 Fundos Imobiliários de diferentes segmentos.
Os dados abaixo, extraídos do relatório gerencial mais recente (maio/21) apresentam 3 meses de defasagem, conforme explicado no documento.
Sua maior exposição até o final de maio era o fundo imobiliário EZTB11, que detinha 9,6% do total investido em FIIs.
Trata-se de um fundo não listado que investe em renda e desenvolvimento.
Unido ao Re Prime, que representa 7,9% da carteira, esse Fundo é proprietário do edifício EZ Tower, uma laje corporativa de alto padrão em localização excelente em São Paulo.
A imagem abaixo detalha os 20 principais ativos da carteira de fundos imobiliários do BCFF11 em relação ao patrimônio líquido do Fundo.
Negociação e Liquidez BCFF11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em junho foram registradas 170.850 negociações de cotas do BCFF11, totalizando um volume aproximado de R$ 141,02 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 6,4 milhões.
Entre julho de 2020 e maio de 2021, o total de negociações do fundo foi de 1.339.242, o correspondente a aproximadamente R$ 1,21 bilhão.
Em média, o volume mensal aproximado foi de R$ 100 milhões durante o período. A média diária aproximada é de R$ 4,5 milhões.
O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do BCFF11.
Fonte: Relatório gerencial.
Riscos do BCFF11
Os principais riscos do BCFF11 são: a concentração, os riscos de mercado, de liquidez e um potencial risco de conflito de interesses.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII. Em um fundo de fundos, como BCFF11, buscamos uma carteira balanceada.
O BCFF11 apresenta mais de 20 ativos em carteira. A maior exposição (o fundo EZTB11) representa 9,6% de seu patrimônio.
Risco de mercado
O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário.
Isso não apenas atinge o BCFF11, mas todos os fundos nos quais investe.
De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs.
A gestora do BCFF11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa.
Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos.
Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.
Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o BCFF11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. É preciso colocá-las a venda e aguardar que a operação seja efetivada.
No geral, um volume de R$ 1 milhão por dia em negociações é uma posição confortável para o investidor.
O BCFF11 vem mantendo uma liquidez superior aos R$ 4 milhões nos últimos 12 meses.
Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BCFF11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Potencial Risco de Conflito de Interesses
A administradora e a gestora do BCFF11 exercem funções similares em outros fundos imobiliários.
Cabe a possibilidade de que a gestão opte por investir em Fundos onde atue em uma dessas funções, o que gera potencial risco de conflito de interesses.
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Dados do BCFF11
Agora que você já conhece tudo sobre o BCFF11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: BTG Pactual Fundo de Fundos
- CNPJ: 11.026.627/0001-38
- Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda.
- Público Alvo: Investidores no geral
- Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Total (05/21): R$ 2.119.406.011,49
- Taxa de Administração: 0,15% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)
- Taxa de Gestão: 1,10% ao ano sobre PL ou valor de mercado (caso o Fundo integre o IFIX)
- Início do Fundo: 07 de janeiro de 2010
- Quantidade de Emissões: 9
- Número de Cotistas (05/21): 282.484
- Número de Cotas do BCFF11: 25.218.551
- Regulamento do BCFF11
- Relatório Gerencial BCFF11
- BCFF11 Site Oficial (RI)
BCFF11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente emissão de cotas do BCFF11 ocorreu em abril passado. Na ocasião, o fator de proporção da subscrição foi de 0,30921506341.
Isso significa que a cada 100 cotas detidas na data do anúncio de início da oferta, o cotista pode adquirir 30 novas cotas ao valor de emissão (R$ 83,51).
Confira datas e prospectos das emissões de cotas do BCFF11:
- Prospecto - 14/04/2021 - 10ª emissão;
- Prospecto - 24/01/2020 - 9ª Emissão;
- Prospecto - 19/09/2019 - 8ª Emissão;
- Prospecto - 09/08/2018 - 7ª Emissão;
- Prospecto - 24/03/2017 - 6ª Emissão;
- Prospecto - 22/04/2013 - 5ª Emissão;
- Prospecto - 09/12/2010 - 3ª Emissão;
- Prospecto - 28/09/2012 - 4ª Emissão.
Dúvidas sobre BCFF11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BCFF11.
Como comprar BCFF11?
A compra de cotas do BCFF11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (BCFF11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BCFF11?
O informe de rendimentos do BCFF11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do BCFF11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do BCFF11.
Como declarar o fundo imobiliário BCFF11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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BCFF11 Vale a Pena?
O BCFF11 é um fundo de fundos, que investe seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários.
Trata-se de um fundo já com alguns anos de mercado, com história para mostrar e participação de 2,08% no IFIX.
Naturalmente, houveram altos e baixos, mas o FII vem entregando resultados de forma linear, ainda que abaixo do patamar que vemos em outros FOFs.
Como pontos positivos, o Fundo traz uma liquidez importante, carteira diversificada e estratégia bem delineada, que vem gerando resultados há anos.
Sendo assim, pelo preço certo o BCFF11 pode valer a pena, se encaixar em sua carteira. Existem outros FOFs no mercado, inclusive pagando mais, e sempre vale a pena conhecê-los.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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