BBVJ11: Cidade Jardim Continental Tower Vale a Pena?
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BBVJ11: Cidade Jardim Continental Tower Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/05/2020
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Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) completa o 14º mês sem distribuição de dividendos.

A vacância é um desafio dos  fundos imobiliários do tipo tijolo, que investem em imóveis físicos. Afinal, é preciso que existam inquilinos geradores de renda para que o fundo possa distribuir dividendos. 

Os cotistas do BBVJ11 já levam mais de um ano sem retribuição alguma por seu investimento. Em abril/20, o fundo completou 14 meses com distribuição zerada. 

A vacância do fundo não é novidade. Desde o IPO (2010), a ocupação não chegou a ser próxima aos 100% em nenhum momento. 

Nos primeiros anos de funcionamento do fundo, não foi um problema: havia a renda mínima garantida. Após o período, porém, os rendimentos caíram 65%. 

De lá para cá, a situação se tornou ainda mais complexa. Os rendimentos do fundo minguaram até o ponto atual. 

Com mais de 58% de espaços vagos e em meio a um cenário incerto, o futuro do BBVJ11 é colocado em xeque. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BBVJ11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BBVJ11;
  • Rendimentos do BBVJ11;
  • Resumo da Carteira do BBVJ11;
  • Liquidez do BBVJ11;
  • Principais riscos do BBVJ11;
  • Se o BBVJ11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é BBVJ11 FII?

O código BBVJ11 identifica o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower, administrado e gerido pela Votorantim Asset Management, que exerce as mesmas funções em fundos como o RBRD11 e o BBPO11.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo. Nessa classe de fundos, a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos. 

Com eles, o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No BBVJ11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento.

Iniciado em dezembro de 2010, o BBVJ11 começou a ser negociado na bolsa em abril de 2018. Seu IPO trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 157 milhões.

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BBVJ11 Rendimentos

O fundo BBVJ11 não distribuiu dividendos no mês de abril de 2020. De fato, os rendimentos mensais do BBVJ11 estão bem próximos a zero há já alguns anos. 

O  fundo iniciou-se com o pagamento de renda mínima garantida. Ao final do prazo, entre 2013 e 2014, o impacto sobre os dividendos reais chegou a -65%.

Os números desanimadores do fundo tem causa: uma taxa de vacância histórica elevada e custos condominiais muito altos. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BBVJ11 desde 2017.


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,000,000,000,00







20190,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
20180,000,000,000,000,010,030,030,030,030,030,030,33
20170,200,200,200,180,180,590,050,180,180,030,030,10

Fonte: Relatório Gerencial e Informes de Rendimentos

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BBVJ11 Rentabilidade

Desde seu início, em 2018, o fundo BBVJ11 acumula rentabilidade de 0,37%, contra os 160,36% registrados pelo IFIX no mesmo período. A diferença é gritante.  

A tabela abaixo mostra a rentabilidade do BBVJ11 em comparação ao IFIX, ao CDI e ao IPCA. Os dados correspondem ao mês de abril de 2020. 


Abril/20Ano12 mesesDesde o início
BBVJ11 (cota de mercado)-2,05%-12,76%1,66%0,37%
IFIX4,39%-18,58%4,21%160,36%
CDI0,28%1,30%5,22%134,81%
IPCA-0,31%0,22%2,43%66,84%

Fonte: Relatório Gerencial.

Rentabilidade BBVJ11
Rentabilidade BBVJ11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do BBVJ11 

A carteira do BBVJ11 é formada por um único imóvel localizado em São Paulo, capital.

O fundo possui 22.790 m2 em área bruta locável própria no empreendimento Cidade Jardim Continental Tower, que faz parte do complexo Parque Cidade Jardim. 

A propriedade do fundo são 13 andares em uma das 3 torres corporativas do complexo, que é ainda composto por 9 torres residenciais, 10 mil m2 de jardins, shopping center e outras comodidades. 

Os escritórios são de alto padrão, com classificação triple A e custos de manutenção elevados.

Cabe comentar que um dos pontos mais desafiadores dessa propriedade é seu alto índice histórico de vacância. 

Com isso, as receitas geradas pelo fundo permanecem insuficientes para cobrir seus custos e efetuar distribuições mensais. 

Embora o segmento de lajes tenha sido impactado pela crise de 2017, São Paulo veio se recuperando paulatinamente, o que não chegou a acontecer com o fundo. 

Isso se deve em parte a uma questão de localização. 

Embora o imóvel se localize na Marginal Pinheiros, eixo relevante na cidade, ele se encontra do lado oposto à Rua Berrini e seus arredores, considerados pontos chave corporativos. 

Ao contrário de seus pares, o acesso ao imóvel é mais complexo, e isso é apontado como uma das principais causas para a vacância observada no fundo.

Na atualidade (abril/20) o fundo conta com 4 distintos inquilinos: A General Electric, a Motorola, Zebra Technologies, Focus Energia e os advogados Mattos Engelberg.   

Em total, apenas 41,9% da área bruta locável do fundo encontra-se ocupada. 

CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER

Endereço: Av. Magalhães de Castro, 4.800

Cidade: São Paulo, SP

Área Bruta Locável Própria: 22.465,00 m2

Negociação e Liquidez BBVJ11

Foram registradas 536 negociações do BBVJ11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 2,06 milhões. A média foi de R$ 94 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 37.924, totalizando um volume de R$ 52,52 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 4,46 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do BBVJ11 entre janeiro de 2019 e fevereiro de 2020. A imagem mostra ainda a evolução do número de cotistas no período.

Negociação e Liquidez BBVJ11
Negociação e Liquidez BBVJ11, Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BBVJ11

Assim como outros fundos imobiliários, o BBVJ11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O BBVJ11 apresenta uma pequena liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 94 mil ao dia em abril/20), o que configura o risco.

Cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

A taxa de vacância do BBVJ11 sempre existiu. Mais ao principio do fundo, a taxa girava em torno aos 30%, porém ampliou-se com o passar dos anos. 

Hoje, a vacância do fundo é de 58,1%. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No BBVJ11 os contratos de locação começam a vencer a partir de 2023.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de março/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do BBVJ11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O BBVJ11 apresenta apenas um imóvel em carteira, embora tenha diversificação entre inquilinos.

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Dados do BBVJ11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BBVJ11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower
  • CNPJ: 10.347.985/0001-80
  • Gestor: Votorantim Asset Management
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 157.924.044,34
  • Taxa de Administração: 0,70% ao ano sobre o valor de mercado do fundo
  • Taxa de Performance: 0,20% do valor do prêmio, se houver 
  • Início do Fundo: 28 de dezembro de 2010
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 2.057
  • Número de Cotas do BBVJ11: 2.710.000
  • Regulamento do BBVJ11
  • Relatório Gerencial  BBVJ11
  • BBVJ11 Site Oficial (RI)

BBVJ11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário BBVJ11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre BBVJ11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBVJ11.

Como comprar BBVJ11?

A compra de cotas do BBVJ11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BBVJ11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BBVJ11?

O informe de rendimentos do BBVJ11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do BBVJ11?

O relatório do BBVJ11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BBVJ11

Como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BBVJ11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BBVJ11 é um fundo que investe em apenas um imóvel de escritórios.

Ele está no mercado desde o final de 2010 e até o presente não vem gerando resultados atrativos para seus cotistas. 

O fundo tem um problema recorrente com a vacância que afeta as distribuições do fundo. De fato, os rendimentos – já baixos –  do fundo são inexistentes há há alguns anos. 

Entre os desafios do fundo se soma uma localização aparentemente relevante, mas que na prática não parece funcionar para locatários, e custos condominiais muito elevados. 

Dito isso, o BBVJ11 não é um fundo que eu recomende. Há vários outros fundos de lajes corporativas melhores que ele no mercado, com menor risco e maiores rendimentos. 

Não arrisque seu capital. Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 


Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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