Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) completa o 14º mês sem distribuição de dividendos.
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A vacância é um desafio dos fundos imobiliários do tipo tijolo, que investem em imóveis físicos. Afinal, é preciso que existam inquilinos geradores de renda para que o fundo possa distribuir dividendos.
Os cotistas do BBVJ11 já levam mais de um ano sem retribuição alguma por seu investimento. Em abril/20, o fundo completou 14 meses com distribuição zerada.
A vacância do fundo não é novidade. Desde o IPO (2010), a ocupação não chegou a ser próxima aos 100% em nenhum momento.
Nos primeiros anos de funcionamento do fundo, não foi um problema: havia a renda mínima garantida. Após o período, porém, os rendimentos caíram 65%.
De lá para cá, a situação se tornou ainda mais complexa. Os rendimentos do fundo minguaram até o ponto atual.
Com mais de 58% de espaços vagos e em meio a um cenário incerto, o futuro do BBVJ11 é colocado em xeque.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do BBVJ11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é BBVJ11;
- Rendimentos do BBVJ11;
- Resumo da Carteira do BBVJ11;
- Liquidez do BBVJ11;
- Principais riscos do BBVJ11;
- Se o BBVJ11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento!
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O que é BBVJ11 FII?
O código BBVJ11 identifica o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower, administrado e gerido pela Votorantim Asset Management, que exerce as mesmas funções em fundos como o RBRD11 e o BBPO11.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo. Nessa classe de fundos, a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos.
Com eles, o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
No BBVJ11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento.
Iniciado em dezembro de 2010, o BBVJ11 começou a ser negociado na bolsa em abril de 2018. Seu IPO trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 157 milhões.
BBVJ11 Rendimentos
O fundo BBVJ11 não distribuiu dividendos no mês de abril de 2020. De fato, os rendimentos mensais do BBVJ11 estão bem próximos a zero há já alguns anos.
O fundo iniciou-se com o pagamento de renda mínima garantida. Ao final do prazo, entre 2013 e 2014, o impacto sobre os dividendos reais chegou a -65%.
Os números desanimadores do fundo tem causa: uma taxa de vacância histórica elevada e custos condominiais muito altos.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BBVJ11 desde 2017.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2020 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||||||||
2019 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
2018 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,01 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,33 |
2017 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,18 | 0,18 | 0,59 | 0,05 | 0,18 | 0,18 | 0,03 | 0,03 | 0,10 |
Fonte: Relatório Gerencial e Informes de Rendimentos
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BBVJ11 Rentabilidade
Desde seu início, em 2018, o fundo BBVJ11 acumula rentabilidade de 0,37%, contra os 160,36% registrados pelo IFIX no mesmo período. A diferença é gritante.
A tabela abaixo mostra a rentabilidade do BBVJ11 em comparação ao IFIX, ao CDI e ao IPCA. Os dados correspondem ao mês de abril de 2020.
Abril/20 | Ano | 12 meses | Desde o início | |
BBVJ11 (cota de mercado) | -2,05% | -12,76% | 1,66% | 0,37% |
IFIX | 4,39% | -18,58% | 4,21% | 160,36% |
CDI | 0,28% | 1,30% | 5,22% | 134,81% |
IPCA | -0,31% | 0,22% | 2,43% | 66,84% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Resumo da Carteira do BBVJ11
A carteira do BBVJ11 é formada por um único imóvel localizado em São Paulo, capital.
O fundo possui 22.790 m2 em área bruta locável própria no empreendimento Cidade Jardim Continental Tower, que faz parte do complexo Parque Cidade Jardim.
A propriedade do fundo são 13 andares em uma das 3 torres corporativas do complexo, que é ainda composto por 9 torres residenciais, 10 mil m2 de jardins, shopping center e outras comodidades.
Os escritórios são de alto padrão, com classificação triple A e custos de manutenção elevados.
Cabe comentar que um dos pontos mais desafiadores dessa propriedade é seu alto índice histórico de vacância.
Com isso, as receitas geradas pelo fundo permanecem insuficientes para cobrir seus custos e efetuar distribuições mensais.
Embora o segmento de lajes tenha sido impactado pela crise de 2017, São Paulo veio se recuperando paulatinamente, o que não chegou a acontecer com o fundo.
Isso se deve em parte a uma questão de localização.
Embora o imóvel se localize na Marginal Pinheiros, eixo relevante na cidade, ele se encontra do lado oposto à Rua Berrini e seus arredores, considerados pontos chave corporativos.
Ao contrário de seus pares, o acesso ao imóvel é mais complexo, e isso é apontado como uma das principais causas para a vacância observada no fundo.
Na atualidade (abril/20) o fundo conta com 4 distintos inquilinos: A General Electric, a Motorola, Zebra Technologies, Focus Energia e os advogados Mattos Engelberg.
Em total, apenas 41,9% da área bruta locável do fundo encontra-se ocupada.
CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER
Endereço: Av. Magalhães de Castro, 4.800
Cidade: São Paulo, SP
Área Bruta Locável Própria: 22.465,00 m2
Negociação e Liquidez BBVJ11
Foram registradas 536 negociações do BBVJ11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 2,06 milhões. A média foi de R$ 94 mil por dia aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 37.924, totalizando um volume de R$ 52,52 milhões.
A média mensal registrada no período foi de R$ 4,46 milhões ao mês.
No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do BBVJ11 entre janeiro de 2019 e fevereiro de 2020. A imagem mostra ainda a evolução do número de cotistas no período.
Riscos do BBVJ11
Assim como outros fundos imobiliários, o BBVJ11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
O BBVJ11 apresenta uma pequena liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 94 mil ao dia em abril/20), o que configura o risco.
Cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente.
Vacância
O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis.
Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
A taxa de vacância do BBVJ11 sempre existiu. Mais ao principio do fundo, a taxa girava em torno aos 30%, porém ampliou-se com o passar dos anos.
Hoje, a vacância do fundo é de 58,1%.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado.
No BBVJ11 os contratos de locação começam a vencer a partir de 2023.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.
Até o final de março/20 o fundo apresentava 100% de adimplência.
Risco de Concentração
O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como é o caso do BBVJ11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros.
O BBVJ11 apresenta apenas um imóvel em carteira, embora tenha diversificação entre inquilinos.
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Dados do BBVJ11
Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BBVJ11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower
- CNPJ: 10.347.985/0001-80
- Gestor: Votorantim Asset Management
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (04/2020): R$ 157.924.044,34
- Taxa de Administração: 0,70% ao ano sobre o valor de mercado do fundo
- Taxa de Performance: 0,20% do valor do prêmio, se houver
- Início do Fundo: 28 de dezembro de 2010
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020): 2.057
- Número de Cotas do BBVJ11: 2.710.000
- Regulamento do BBVJ11
- Relatório Gerencial BBVJ11
- BBVJ11 Site Oficial (RI)
BBVJ11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário BBVJ11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre BBVJ11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBVJ11.
Como comprar BBVJ11?
A compra de cotas do BBVJ11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BBVJ11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BBVJ11?
O informe de rendimentos do BBVJ11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do BBVJ11?
O relatório do BBVJ11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BBVJ11.
Como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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BBVJ11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário BBVJ11 é um fundo que investe em apenas um imóvel de escritórios.
Ele está no mercado desde o final de 2010 e até o presente não vem gerando resultados atrativos para seus cotistas.
O fundo tem um problema recorrente com a vacância que afeta as distribuições do fundo. De fato, os rendimentos - já baixos - do fundo são inexistentes há há alguns anos.
Entre os desafios do fundo se soma uma localização aparentemente relevante, mas que na prática não parece funcionar para locatários, e custos condominiais muito elevados.
Dito isso, o BBVJ11 não é um fundo que eu recomende. Há vários outros fundos de lajes corporativas melhores que ele no mercado, com menor risco e maiores rendimentos.
Não arrisque seu capital. Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.