BBPO11: Conheça o Fundo Imobiliário Banco do Brasil
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BBPO11: Tudo sobre o Fundo Imobiliário Banco do Brasil Progressivo

O Banco do Brasil Progressivo 11 é um fundo imobiliário composto de imóveis espalhados por todo o país.

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Atualizado em 10/07/2021

Fundo imobiliário BBPO11 distribui R$ 1,08 em junho e fecha o mês com DY de aproximadamente 0,94%. 

Os cotistas do Fundo imobiliário BBPO11 receberam R$ 1,08 em dividendos no mês de junho. 

Estável desde agosto do ano passado, o valor da distribuição corresponde a 0,94% sobre o valor de cota no fechamento do mês (R$ 115,11). 

O Fundo BB Progressivo II foi criado em 2012 com o objetivo de comprar agências bancárias e prédios de escritórios para locação atípica para o Banco do Brasil

Na época, sem a ameaça de bancos digitais e o trabalho em home office, a estratégia chamou a atenção do mercado. 

O IPO do Fundo foi um sucesso, com uma enorme demanda. 

Hoje, em uma realidade diferente, o Fundo enfrenta a aproximação dos vencimentos de contratos e adaptações para o futuro.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do BBPO11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é BBPO11;
  • Rendimentos do BBPO11;
  • Resumo da carteira do BBPO11;
  • Liquidez do BBPO11;
  • Principais riscos do BBPO11;
  • Se vale a pena investir no BBPO11. 

Leia até o final e descubra se o BBPO11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é BBPO11 FII?

BBPO11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário BB Progressivo II, gerido e administrado pela Votorantim Asset Management.

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. 

O BBPO11 iniciou suas operações em dezembro de 2012, trazendo uma proposta  diferente para o então recente mercado de FIIs. 

Contrato com banco de primeira linha, 10 anos, pagando perto de R$ 0,70 por cota. 

A ideia era adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil, para alugá-los ao próprio Banco do Brasil. 

As operações gerariam contratos atípicos de 10 anos de duração e renderiam cerca de R$ 0,70 na época. 

Em um momento onde a cultura enxuta não era preocupação, e os bancos digitais (se existiam) eram realidade distante, a proposta agradou o mercado.

Seu IPO gerou um rateio recorde, um evento emblemático. A emissão pretendia captar R$ 1,5 bilhão, mas a demanda por cotas foi dez vezes maior. 

O mercado de Fundos praticamente dobrou a partir dali. O BBPO11 fez história. 

Hoje, o BBPO11 tem um patrimônio de R$ 1,59 bilhão e participação de 1,90% no IFIX

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BBPO11 Rendimentos

O BBPO11 distribuiu dividendos de R$ 1,08 em junho de 2021. O valor corresponde a 0,94% sobre o valor da cota de fechamento do mês (R$ 115,11).  

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais distribuídos pelo Fundo de janeiro de 2018 a maio de 2021. 

Dividendos BBPO11
Dividendos BBPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Note que o Fundo vem distribuindo dividendos lineares há anos. Os dividendos crescem paulatinamente, e se mantém estáveis por meses.

É um efeito do segmento. Como Fundo de tijolo, o BBPO11 tende a manter a estabilidade dos rendimentos mensais, já que os imóveis locados geram receita fixa. 

Resumo da Carteira do BBPO11

O FII BB Progressivo II (BBPO11) possui 64 imóveis.Seu portfólio se divide em agências bancárias (36%), prédios comerciais (21,1%) e prédios comerciais com agências (42,9%).  

Carteira BBPO11
Carteira BBPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Todos os imóveis do fundo estão locados ao Banco do Brasil mediante contrato atípico com vencimento em novembro de 2022.

Uma das principais preocupações dos investidores ao longo deste ano foram os rumores de devolução de lajes corporativas impulsionada pelo home office. 

No relatório de maio, a gestora afirma que até o momento não existe nenhuma indicação por parte do Banco do Brasil de que haverá devolução antecipada de espaços locados. 

O documento informa ainda que a gestão iniciou o trabalho estratégico para avaliação e estudo vocacional de cada imóvel e seu potencial de utilização com 21 meses de antecedência. 

Em janeiro passado, foi firmado um contrato de assesoria com a empresa de consultoria imobiliária Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE).

O principal imóvel do fundo é o Edifício Sede III, que representa 19,23% da renda do Fundo e tem área bruta locável (ABL) de 31.702,46 m2. 

Esse é o único ímovel do portfólio que já possui renovação de contrato na modalidade típica. 

O contrato foi assinado pelo período adicional de 5 anos a partir de novembro de 2022.

Quantidade e Localização dos Ativos

O BBPO11 64 imóveis em 13 estados, incluindo São Paulo (38,1%), Minas Gerais (15,5%) e Distrito Federal (12,4%). 

A imagem abaixo detalha a distribuição dos imóveis do Fundo. 

Carteira por Estado BBPO11
Carteira por Estado BBPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

A imagem seguinte mostra os 10 principais imóveis do Fundo em relação à receita. 

Receita principais imóveis BBPO11
Receita principais imóveis BBPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez BBPO11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em junho de 2021 foram registradas 27.754 negociações de cotas do BBPO11, totalizando um volume aproximado de R$ 45,05 milhões

A média diária do período foi de cerca de R$ 2,04 milhões.

Entre julho/20 e jun/21, o total de negociações do fundo foi de 396.453, o correspondente a aproximadamente R$ 994,13 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 82,84 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 3,7 milhões.

Riscos do BBPO11

Os principais riscos do BBPO11 são: o tipo e prazo dos contratos e a vacância.

Tipo e Prazo dos Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Todos os contratos de locação do BTAL11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes. 

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Assim como o tipo, o prazo dos contratos é também informação relevante para a previsão de resultados do fundo.

No BBPO11 existe uma grande concentração de vencimentos, o que é algo digno de atenção. 

Os vencimentos dos contratos do BBPO11 estão concentrados em novembro de 2022, e acontecem todos ao mesmo tempo

Os imóveis do Fundo são escritórios e agências bancárias, planejados para receber esse tipo de negócios. Essa característica é capaz de dificultar a adaptação para um novo inquilino. 

A gestão já se manifestou a respeito, e vem procurando novas vocações para os imóveis e negociando seu futuro. 

Cabe ressaltar, porém, que até a data de publicação deste artigo apenas um contrato havia sido renovado. 

Trata-se do Edifício Sede III, o maior da carteira em ABL. O imóvel gera pouco mais de 19% das receitas do Fundo. 

Além disso, é bom lembrar que o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos cada parte.

Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.  

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Na atualidade, a vacância do Fundo é zero. Porém, todos os contratos de aluguel do BBPO11 vencem ao mesmo tempo, em novembro do ano que vem. 

Essa concentração representa um risco, já que não é possível prever a renegociação dos aluguéis ou o tempo necessário para alugar os imóveis caso sejam desocupados.  

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Dados do BBPO11

Agora que você já conhece tudo sobre o BBPO11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: BB PROGRESSIVO II FDO INV IMOB – FII
  • CNPJ: 14.410.722/0001-29
  • Gestor: Votorantim Asset Management DTVM LTDA
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total (06/2020): 1.636.606.380,03
  • Taxa de Administração: 0,277% a.a. (ao ano) PL contábil do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: Dezembro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (06/2020): 65.740
  • Número de Cotas do BBPO11: 15.919.690
  • Regulamento do BBPO11
  • Relatório Gerencial  BBPO11
  • BBPO11 Site Oficial (RI)

BBPO11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O BBPO11 ainda não realizou emissões com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre BBPO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBPO11.

Como comprar BBPO11?

A compra de cotas do BBPO11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (BBPO11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BBPO11?

O informe de rendimentos do BBPO11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do BBPO11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do BBPO11

Como declarar o fundo imobiliário BBPO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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BBPO11 Vale a Pena?

O BBPO11 é um Fundo já antigo, que tem anos de histórico para avaliar. 

Quando chegou ao mercado, foi um Fundo incrível, um fenômeno dos FIIs. A ideia de investir em imóveis para um banco de primeira linha era perfeita para o momento e a prova disso foi seu sucesso no mercado. 

Na realidade atual, o BBPO11 busca adaptação. Hoje a tendência dos bancos é enxugar espaços físicos e administrativos, e a gestão sabe disso. 

Unindo ao trabalho remoto, impulsionado pela pandemia, a concentração de vencimentos cria preocupações reais do momento atual, e para o futuro próximo onde acontecem os vencimentos dos contratos do Fundo. 

O pior dos cenários é a vacância, com queda nos rendimentos. Nesse caso, será necessário investir para adequar os imóveis para nova locação ou oferecer incentivos para realugar. 

Cabe ressaltar, ainda, que o BBPO11 tem imóveis bem localizados, mas bastante específicos. 

Adaptá-los para novos inquilinos do porte do Banco do Brasil pode não ser tão simples ou sequer possível, em caso de devolução parcial. 

Investir no BBPO11 neste momento depende de quão confortável você fica em assumir esses riscos. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

Análise de FIIs

Disclaimer
Declaro que as informações contidas neste relatório são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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