BBFI11B: Fundo Imobiliário BB Progressivo Vale a Pena?
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BBFI11B: Fundo Imobiliário BB Progressivo Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário BB Progressivo (BBFI11B): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário BB Progressivo (BBFI11B) cai em março e volta a subir em abril.

Todos os fundos imobiliários sofreram com os impactos da crise do coronavírus em março e para o BBFI11B não foi diferente. 

Suas cotas, que fecharam janeiro em R$ 2.949,20, surpreenderam o mercado ao cair para R$ 2.321,01 no início de fevereiro. 

No caminho para a retomada de seu valor, o fundo abriu março cotado a R$ 2.447,94. Com a queda generalizada, as cotas terminaram o mês em R$ 2.280. 

A queda registrada no mês foi de 6,86%, um percentual baixo quando comparado a outros fundos imobiliários. 

Em abril, o valor de mercado das cotas do BBFI11B parece caminhar para seu ponto de equilíbrio. Em 23 de abril, seu preço ficou ao redor dos R$ 2.600. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BBFI11B é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BBFI11B;
  • Rendimentos do BBFI11B;
  • Resumo da Carteira do BBFI11B;
  • Liquidez do BBFI11B;
  • Principais riscos do BBFI11B;
  • Se o BBFI11B vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário BB Progressivo (BBFI11B) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é BBFI11B FII?

O código BBFI11B identifica o fundo imobiliário BB Progressivo,administrado pela BTG Pactual, responsável por fundos como o  BTLG11 e o BTCR11.

Fundo do tipo tijolo, o BBFI11B investe em imóveis físicos para locação, gerando assim renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Desde seu início, em dezembro de 2004, o fundo tem foco em apenas dois ativos, situados em Brasília (DF) e no Rio de Janeiro (RJ). 

Sua única emissão de cotas trouxe ao mercado 130 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma. 

Hoje, o BBFI11B tem 0,505% de participação no IFIX e um patrimônio total que supera os R$ 419 milhões.

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BBFI11B Rendimentos

No mês de março, os dividendos distribuídos pelo BBFI11B foram de R$ 25,45 por cota. O valor representa 0,90% sobre o preço de cota ao final do mês (R$ 2.280)

O Dividend Yield no mês foi de 1,50%. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do BBFI11B somaram R$279,27, o correspondente a 8,19% do valor de cota em março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
202025,8227,1625,45








201924,8725,3124,8125,2624,9425,1824,3524,3525,7124,5725,6225,21

Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do BBFI11B 

A carteira do BBFI11B é composta por dois edifícios de escritórios, locados para um único inquilino, o Banco do Brasil

Em total, o fundo conta com  86.311,69 m2 em área bruta locável (ABL). 

O maior dos edifícios, localizado em Brasília (DF),apresenta baixa ocupação na atualidade, permanecendo 72,2% vago. 

Seu contrato de locação é válido até 2025. 

Já a propriedade no Rio de Janeiro está 100% ocupada. No entanto, o vencimento desse contrato é daqui a poucos meses, em outubro/20. 

Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os ativos do BBFI11B. 

AtivoABL Localização% ReceitasVacânciaVencimento
CARJ40.176,69Rio de Janeiro, RJ75,2384%00%out/20
SEDE I76.135,00Brasília, DF24,7616%72,20%jan/25

Fonte: Informe Trimestral.

Negociação e Liquidez BBFI11B

No mês de fevereiro foram negociadas 3.293 cotas do BBFI11B, totalizando um volume de R$ 19,98 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 1,1 milhão aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 21.813 negociações totais, somando R$ 153,71 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 12,8 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociaçõe do BBFI11B ao longo de 2019.

Negociação e Liquidez BBFI11B
Negociação e Liquidez BBFI11B . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do BBFI11B

Os principais riscos do BBFI11B são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o BBFI11B apresente liquidez no mercado secundário na atualidade, o mercado nem sempre apresenta grande liquidez em geral.

Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BBFI11B ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

No final do mês de dezembro de 2019, a taxa de ocupação do Fundo foi de 27,8%, o que significa que 72,2% da área bruta locável estava vaga. 

Essa taxa se mantém há mais de 3 anos.

Ocupação BBFI11B
Ocupação BBFI11B. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

Em relação às receitas do BBFI11B, 75,23% dos contratos têm vencimento em outubro de 2020, enquanto 24,76% vence em janeiro de 2025.  

Com o vencimento iminente do contrato que representa a maior fonte de renda do fundo, há um risco potencial de desocupação, o que impactaria de maneira intensa os dividendos distribuídos pelo fundo.

Mesmo que não venha a ocorrer a vacância, cabe a possibilidade de uma renegociação com redução no valor do aluguel por m2.

Isso igualmente afetaria os rendimentos do fundo, ainda que em menor escala.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de dezembro de 2019 não havia inadimplência no BBFI11B. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do BBFI11B, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Segmento de atuação;
  • Número e qualidade creditícia dos inquilinos. 

O BBFI11B tem 2 imóveis, atualmente locados para o Banco do Brasil. 

Um fundo com apenas um inquilino traz um risco maior para quem investe. Caso o inquilino desocupe o imóvel, leva consigo toda a receita gerada pelo fundo.

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Dados do BBFI11B

Veja agora as principais informações do BBFI11B: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário BB Progressivo
  • CNPJ: 07.000.400/0001-46
  • Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral Qualificados
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$ 419.660.971,94
  • Taxa de Administração: 3,5% sobre o total da receita mensal deduzidas as despesas, com mínimo de R$ 36 mil ao mês
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 06 de dezembro de 2004
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (02/2020): 6.596
  • Número de Cotas do BBFI11B: 130.000
  • Regulamento do BBFI11B
  • Relatório Gerencial  BBFI11B
  • BBFI11B Site Oficial (RI)

BBFI11B Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário BBFI11B ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. De fato, desde seu IPO não houveram novas emissões de cotas. 

Dúvidas sobre BBFI11B

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBFI11B.

Como comprar BBFI11B?

A compra de cotas do BBFI11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BBFI11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BBFI11B?

O informe de rendimentos do BBFI11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BBFI11B. 

Onde achar o relatório gerencial do BBFI11B?

O relatório do BBFI11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BBFI11B

Como declarar o fundo imobiliário BBFI11B no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BBFI11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BBFI11B Vale a Pena?

O BBFI11B é um fundo do tipo tijolo, que investiu em apenas dois imóveis e com eles mantém uma renda passiva atraente para seus cotistas. 

É um fundo antigo no mercado, com 16 anos de operação. Suas cotas tiveram valorização expressiva no período e a taxa de administração é coerente.  

No entanto, há pontos a considerar:

  • O fundo tem apenas um inquilino, o Banco do Brasil;
  • Seu contrato mais representativo em relação à receitas tem vencimento para outubro de 2020;
  • O elevado índice de vacância (72,2%) se mantém há mais de 3 anos. 

Dito isso, o BBFI11B não é um fundo que eu recomende. Ao ter apenas um inquilino, o fundo se torna mais arriscado. 

Além disso, o vencimento iminente do contrato responsável pela maior parte de suas receitas coloca o fundo em desvantagem. 

Inclusive porque o imóvel em questão se localiza no Rio de Janeiro, onde o mercado de lajes corporativas ainda não retornou ao ponto de equilíbrio após a crise de 2017.  

O risco de vacância existe, assim como a possibilidade de uma redução no valor do aluguel por m2. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

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Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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