Final de ano está chegando e tão certo quanto o Roberto Carlos na TV, é a maioria dos Fundo Imobiliários (FIIs) de tijolo atualizando as avaliações dos seus imóveis.
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As avaliações são obrigatórias pelo menos uma vez por ano e servem para que o fundo consiga chegar ao seu valor patrimonial.
Para chegar nesse valor patrimonial, o fundo precisa somar todos os seus ativos (imóveis e outros investimentos) e subtrair suas obrigações e compromissos assumidos.
Em miúdos: o que ele tem menos o que deve.
Claro que o valor do imóvel do fundo não pode ser chutado, nem definido pelo próprio gestor, uma vez que ele seria parte interessada em demonstrar que tudo aquilo que ele comprou se valorizou.
É preciso contratar consultorias especializadas e independentes que vão fazer um laudo de avaliação dos imóveis e dizer qual é o valor justo destes imóveis.
Essa safra de reavaliações seria algo rotineiro, se não estivéssemos em 2020, o ano que nos surpreendeu desde o início e sacudiu o mercado imobiliário de uma forma nunca vista.
Nos anos anteriores a grande maioria das reavaliações elevaram o Valor Patrimonial dos FIIs.
Neste ano, a expectativa sobre a revelação desses valores é maior.
Não há consenso claro sobre o que essas novas avaliações vão mostrar.
Em setembro deste ano, o VISC11, um fundo de shoppings centers, antecipou essa avaliação imobiliária para justamente trazer uma luz para os cotistas do fundo que já não tinham ideia do que poderia estar acontecendo com o valor do patrimônio do FII.
A situação era tão inédita, que nenhum investidor tinha mais referência de preço.
O valor de uma avaliação anterior à crise do coronavírus pouco servia, afinal o mundo estava de cabeça para baixo.
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Na bolsa, onde as cotas são negociadas livremente pelo preço que as partes bem entenderem, as cotas do VISC11 e outros FIIs de shoppings chegaram a apresentar quedas de 40% ou até mais no auge da crise, em meio ao fechamento sistemático de todos os shoppings do país.
Quando a reavaliação foi feita, o resultado foi uma desvalorização de cerca de 4,6%.
Isso trouxe calma para os investidores e reforçou a grande vantagem de se investir em FIIs: a segurança do lastro em ativos imobiliários.
Se você me acompanha, já sabe que eu parto do valor patrimonial como base para, após alguns ajustes, chegar no preço teto a se pagar por um FII.
Acredito em comprar patrimônio que gere renda e não em comprar a renda oriunda de qualquer patrimônio.
O patrimônio é a sua segurança no investimento em FIIs, não ignore isso.
Portanto eu estarei atento ao que começará a ser divulgado em dezembro e janeiro, isso vai ajudar muito a recalibrar as análises de preços.
E também a validar se eu estava certo em esperar que os imóveis, se chegaram a perder, perderam muito pouco valor nessa crise.
Vamos ver.
Ao meu ver, tem muito FII barato dando sopa no meio disso tudo.
