A tomada de decisão para a compra de um fundo imobiliário requer uma análise de qualidade dos ativos de seu portfólio. 

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Não há fórmula exata que diga exatamente qual FII dispõe de uma melhor relação custo-benefício. 

Mas cuide com algo…

Você precisa dar mais relevância aos possíveis pontos fracos do FII do que aos pontos fortes.

Isso vai ajudar você a determinar o limite da sua exposição a risco.

Imagine que você queira escolher um fundo de recebíveis (fundos de papel) para compor o seu portfólio. 

Alta da inflação e aumento da taxa de juros (Selic/CDI) são os fatos óbvios que o fazem procurar por esse segmento. 

Os ativos financeiros do fundo irão se beneficiar diretamente devido ao cenário macroeconômico atual, uma vez que estão indexados ao IPCA e/ou IGPM. 

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Bacana, o lado positivo você já tem.

Agora, vamos trazer à luz a parte ruim que você deu pouca atenção: o risco que você assumiu para ter esse ganho elevado. 

Uma rentabilidade acima da média requer a busca de riscos também acima da média. 

Usualmente, as pessoas escolhem somente fundos imobiliários de acordo com os dividendos do mês passado e/ou dos últimos 12 meses.

Os emissores dos CRI, os certificados de recebíveis imobiliários, conseguirão manter os pagamentos com uma possível manutenção da inflação elevada por causa da guerra entre Rússia e Ucrânia? 

A receita das empresas irá permanecer crescente e elevada para pagar essa dívida? 

As garantias desses títulos são suficientes e de boa qualidade? 

Podemos trazer também essa mesma visão para os fundos imobiliários de tijolo. 

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Um fundo imobiliário com alta vacância em uma ótima localização de São Paulo tem uma assimetria interessante. 

O potencial de aumentar os rendimentos mensais, assim como a valorização da cota, no longo prazo é positivo. 

No entanto, é preciso ter paciência. 

O rendimento atual vai ser menor e poderá perdurar por muitos anos.

Um portfólio de um fundo imobiliário com vacância baixa terá em seus dividendos mensais o potencial máximo de receita de aluguel de seus imóveis, porém com um prazo médio muito menor dos contratos de locação, comparado ao exemplo anterior. 

Daí ficam as questões: será que os inquilinos do imóvel vão renovar a locação? 

E se não renovarem, a localização e/ou imóvel permitem a entrada rápida de um novo inquilino? 

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Veja, a vida real dificilmente trará um caráter binário aos FIIs a ponto de eles poderem simplesmente serem classificados como “bom” ou “ruim”.

Tanto é que ambas situações citadas acima não são hipotéticas, são reais e mostram os riscos de investir até mesmo em bons FIIs.

Você deve dar a devida importância para esses riscos, afinal é isso que vai ajudar você a escolher melhor os seus fundos imobiliários.

Nada é tão perigoso nos investimentos quanto os riscos que você não está prestando atenção..

No Canal Aluguel Inteligente, a nossa carteira está composta por FIIs com a melhor relação de risco e retorno.

Primeiro, não aceitamos correr qualquer tipo de risco e, segundo, fazemos questão de pagar barato para correr os riscos aceitáveis.

Isso tem garantido retornos sólidos aos assinantes do canal.

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