Após encerrar sua quarta emissão de cotas, a gestão do fundo imobiliário ARCT11 mantém o foco na alocação dos recursos.
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Fundo imobiliário do tipo híbrido, focado em adquirir propriedades em operações Sale & Leaseback, o ARTC11 vem chamando a atenção dos investidores.
O fundo hoje conta com dois ativos localizados fora de regiões óbvias e de diferentes segmentos.
Sua última emissão de cotas, a quarta, foi encerrada em abril. Destinada somente a investidores qualificados e profissionais, a oferta adicionou R$ 124,32 milhões ao patrimônio do fundo.
Agora, o foco da gestão é realizar alocação estratégica desses recursos, mirando em um retorno alvo igual ou superior ao IPCA + 7% ao ano.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Para saber se o ARTC11 é um deles, você precisa conhecer suas características e histórico.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é ARCT11;
- Rendimentos do ARCT11;
- Resumo da carteira do ARCT11;
- Liquidez do ARCT11;
- Principais riscos do ARCT11;
- Se vale a pena investir no ARCT11.
Leia até o final e descubra se o ARCT11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é ARCT11 FII?
ARCT11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Riza Arctium Real Estate, gerido pela Riza Gestora de Recursos e administrado pela BTG Pactual.
Em seu início, em agosto de 2017, o Fundo foi constituído sob o nome Almourol Fundo de Investimento Imobiliário, sendo então gerido pela FRAM Capital DTVM.
Em novembro de 2018, após mudanças estruturais e de regulamento que visavam atender às exigências da B3, o FII passou a chamar-se Yaguara Capital High Yield, operando sob ticker YCHY11.
A gestão do FII passou, então, a ser realizada pela Yaguara Capital.
O IPO aconteceu apenas em julho de 2019, em uma oferta pública restrita (Oferta 476), destinada apenas a investidores profissionais e qualificados.
Na ocasião, foram subscritas 21.642 cotas, comercializadas a R$ 1 mil cada uma.
Alterações contínuas
As mudanças no fundo ARCT11 continuaram a ocorrer até meados de 2020.
Em 25 de outubro de 2019, a FRAM DTVM foi substituída pela Vórtx DTVM na administração do fundo.
Em dezembro do mesmo ano, a até então gestora foi substituída pela Riza Gestora de Recursos.
Em 20 de julho de 2020, a BTG Pactual assumiu a administração do ARCT11. Nessa mesma data, ocorreu a troca de denominação social e ticker para o atualmente utilizado.
Na mesma época, o regulamento do FII passou por novas alterações, visando:
- Reenquadrar o fundo em uma política de investimentos aderente à nova gestão;
- Adequar o modelo de performance à conjuntura de juros baixos; e
- Simplificar diversos aspectos do documento.
Após tantas transformações, a direção do FII parece ter encontrado estabilidade.
O ARCT11 é hoje um fundo do tipo híbrido, com foco em adquirir propriedades de uso logístico, industrial ou comercial para geração de renda em operações de Sale & Leaseback.
Dessa forma, o ARCT11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
Na atualidade, o FII conta com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 162,53 milhões e suas cotas eram comercializadas a R$ 115,99 no fechamento de abril/21.
Até a data de publicação deste artigo, o Fundo ainda não fazia parte do IFIX (índice dos FIIs listados na Bolsa).
ARCT11 Rendimentos
Os rendimentos mensais distribuídos pelo ARCT11 em 2021 vêm se mantendo estáveis. A média mensal registrada nos 4 primeiros meses do ano é de R$ 0,99.
À primeira vista, a comparação com o mesmo período do ano anterior pode assustar, já que existe uma imensa diferença de valores.
No entanto, é preciso notar que o ARCT11 passou por um desmembramento de cotas no início de 2021, à razão de 1 para 10, o que justifica tal diferença.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do ARCT11 desde seu início. Valores em Reais.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2019 | 6,50 | 6,50 | 6,50 | 11,00 | 0,00 | |||||||
| 2020 | 0,00 | 0,00 | 10,24 | 10,14 | 10,14 | 19,41 | 10,14 | 10,86 | 20,00 | 10,86 | 12,43 | 29,14 |
| 2021 | 6,36 | 0,98 | 2,31 | 1,00 |
Fonte: Informes de Rendimentos
É interessante, ainda, observar o detalhamento das informações sobre rendimentos que aparecem no relatório gerencial do ARTC11 do mês de março/21.
Na imagem, é possível verificar que ocorreu uma distribuição total de R$ 9,65 nos 3 primeiros meses do ano.
No entanto, esse valor não corresponde ao obtido com renda de aluguéis, que é a renda mensal recorrente gerada pelo FII.
O valor contempla as distribuições de lucros extraordinários derivados da venda de dois ativos, ocorridas entre fevereiro e março/21.
A receita recorrente do fundo é próxima de R$ 1 por cota.
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Resumo da Carteira do ARCT11
O ARCT11 é um fundo focado em aquisição de imóveis em operações Sale & Leaseback.
Desde março/21, após vender dois de seus imóveis, sua carteira apresenta apenas 2 ativos, um deles localizado em Goiânia (GO) e outro em Mirassol (SP).
São localizações menos óbvias, mas não por isso negativas.
O imóvel localizado em Goiânia está localizado em um distrito industrial, às margens da rodovia estadual GO-70, que liga a capital aos municípios da região noroeste do estado.
Com contrato de locação típico, o imóvel está locado para a Poli-Gyn Embalagens, uma das maiores convertedoras de plástico do Centro-Oeste do país, atendendo diversas outras indústrias da região.
O contrato tem duração de 10 anos, com vencimento em 2030.
Já o imóvel localizado em Mirassol, na região de São José do Rio Preto, é um posto de combustível e serviços posicionado junto a um acesso à Rodovia Washington Luiz.
Adquirido no início do ano e avaliado recentemente, em meados de abril, o imóvel apresenta construções novas, e toda a infraestrutura para o uso a que se destina.
Seu locatário é a Rede Montecarlo, empresa riopretense exploradora de postos de gasolina que se tornou conhecida nacionalmente em 2019, por discussão judicial milionária com a operadora de cartões Alelo.
A empresa possui um contrato de locação de 10 anos (até 2031), com opção de recompra.
Juntas, as propriedades geram uma renda de locação mensal pouco acima dos R$ 238 mil para os cotistas do fundo.
Quantidade e Localização dos Ativos
O ARCT11 possui 2 imóveis, somando 42. 376 m2 em área total. Na tabela abaixo, veja os detalhes dos imóveis.
| Localização | Tipo | Ano de construção | Área construída | Área total | Macro setor | Valor de compra | Opção de compra | Locatário | Vencimento do contrato |
| Goiânia - GO | Industrial | 2000 | 8.959 m2 | 33.885 m2 | Materiais básicos | R$ 15,5 milhões | Não | Poli-gyn | 2030 |
| Mirassol- SP | Posto de abastecimento e serviços | 2021 | 2.059 m2 | 8.521 m2 | Energia | R$ 15 milhões | Sim | Rede Monte Carlo | 2031 |
Fonte: Relatório gerencial.
Negociação e Liquidez ARCT11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
O número e o volume de negociações do ARCT11 mostram oscilações.
De novembro de 2020 para cá, houve um crescimento do volume negociado, mas a média ainda é inferior ao R$ 1 milhão que costuma ser posição confortável para o investidor.
O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do ARCT11.
Note que houve picos no mês de março e agora em maio. Nessas ocasiões, o volume de negociações ultrapassou R$ 2 milhões/dia.
Riscos do ARCT11
Os principais riscos do ARCT11 são: a vacância, o prazo dos contratos, o risco dos inquilinos e os riscos de concentração.
Vacância
Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada.
Ela se divide em duas situações:
- Vacância física, contada em área desocupada; e
- Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.
Até a data de publicação deste artigo, não existe vacância no ARTC11, já que suas duas propriedades estão 100% alugadas.
Prazo do Contrato
O prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo.
Os dois contratos de aluguel do ARCT11 vencem a partir de 2030. Um deles, apresenta uma opção de compra.
Embora não seja uma garantia de renda, os dados são positivos, pois mostram a capacidade geradora de rendimentos futuros do fundo.
Risco do Inquilino
O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
No ARCT11, que só possui dois imóveis locados por completo para um único inquilino cada, esse risco aumenta significativamente.
Afinal, se um deles não realizar o pagamento, 50% da renda do fundo fica comprometida. No pior cenário, com duas situações de inadimplência, a renda do fundo cai para zero.
A boa notícia vem da qualidade dos inquilinos que, até o presente, desfrutam de boas referências creditícias no mercado.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também:
- Localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Prazos e tipos de contrato.
Novamente, o fato de contar com somente dois ativos, localizados em regiões menos óbvias e de possuir somente dois inquilinos, significa posição menos favorável para a segurança de quem investe.
Além disso, é interessante ressaltar que as características de ambos imóveis não são favoráveis a uma possível adaptação para um novo inquilino.
Um deles é um terreno preparado para funcionar como posto de gasolina e serviços, enquanto o outro é um galpão industrial usado por uma indústria de transformação de plásticos.
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Dados do ARCT11
Agora que você já conhece tudo sobre o ARCT11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
- CNPJ: 28.267.696/0001-36
- Gestor: Riza Asset Management
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Híbrido
- Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 162.535.424,95
- Taxa de Administração: 1% ao ano sobre patrimônio líquido do fundo até a entrada no IFIX.
- Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 7,5% a.a.
- Início do Fundo: Julho de 2019
- Quantidade de Emissões: 4
- Número de Cotistas (04/2021): 5.068
- Número de Cotas do ARCT11: 1.597.568
- Regulamento do ARCT11
- Relatório Gerencial ARCT11
- ARCT11 Site Oficial (RI)
ARCT11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A última emissão de cotas do fundo (a quarta), foi finalizada em abril passado, sendo destinada somente a investidores profissionais e qualificados.
Até o presente momento, não houve ofertas públicas de distribuição de cotas do ARCT11 direcionadas a investidores em geral.
Dúvidas sobre ARCT11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o ARCT11.
Como comprar ARCT11?
A compra de cotas do ARCT11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (ARCT11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do ARCT11?
O informe de rendimentos do ARCT11 é disponibilizado pela gestora, a Riza Gestão de Recursos, na página oficial do fundo.
Consulte a aba Resultados.
Onde achar o relatório gerencial do ARCT11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do ARCT11.
Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados.
Como declarar o fundo imobiliário ARCT11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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ARCT11 Vale a Pena?
O ARCT11 é um fundo imobiliário relativamente recente no mercado, que possui imóveis que, embora não tão óbvios, vem gerando renda estável.
Porém, há vários pontos negativos.
Neste momento, o FII traz um risco de concentração com o qual não fico confortável.
Uma coisa é ser concentrado em dois ativos, mas de altíssima qualidade e liquidez, outra bem diferente é ter só dois imóveis que são ultra específicos em regiões bem pouco óbvias.
Outro ponto importante é a inconstância da liquidez diária do fundo, que hoje ainda não se mantém estável acima de R$ 1 milhão.
É possível que esse cenário mude em breve, já que a gestão ainda não finalizou a alocação dos recursos levantados na quarta emissão (finalizada em abril passado) e o fundo vem despertando mais interesse.
No entanto, considero que neste momento não vale a pena investir no ARCT11. Há opções mais seguras no mercado. Mas, recomendo seguir acompanhando a evolução do fundo.
Caso opte por investir agora, a regra é avaliar o preço de compra considerando os riscos envolvidos.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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