Já ouviu falar no Alzirão?
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É o apelido carinhoso que deram para o fundo ALZR11, o Alianza Trust.
Este é um fundo que possui uma legião de admiradores por ser um fundo que só compra imóveis com contratos atípicos de locação.
São contratos de longo prazo com altas multas rescisórias e sem a possibilidade de ações revisionais de valores, o que torna a receita advinda dele extremamente estável.
De olho nisso muita gente adora esse fundo, já que não precisam se preocupar com o grande bicho papão dos investidores de FIIs, a tal da vacância que diminui o rendimento pelo fundo.
De fato o ALZR11 não sofre deste mal.
O prazo médio de vencimento dos seus contratos é de 7 anos e 8 meses. E o mais próximo está a pouco mais de 5 anos de distância.
Isso traz conforto ao investidor.
Mas também não significa que o fundo seja a oitava maravilha imobiliária do mundo.
Atualmente o fundo possui sete imóveis e acabou de anunciar a aquisição de mais um. Se concretizar essa última, ficará com nove ativos então.
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Nenhum dos imóveis do fundo é de altíssimo padrão construtivo, alguns são inclusive de aspecto um tanto surrado, como é o caso do imóvel locado para a Air Liquide.
Este imóvel está muito bem localizado dentro da cidade de São Paulo. No caso dele, o terreno é o grande valor do imóvel.
O imóvel em si é um emaranhado de puxadinhos e serve a um inquilino ultra específico que seria muito difícil de repor no caso de vacância ao final do contrato.
Só que este contrato está a mais de 9 anos de distância do seu vencimento.
Então ninguém se importa com o imóvel, só olham para sua renda, que é segura por causa do contrato e do inquilino.
Mas não se engane que o tempo passa.
E o fundo vai ter que lidar com essa situação no futuro.
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Eu falo deste imóvel específico pois não precisa ser um gênio para prever isso.
Não precisa ser um expert para ver as fotos do imóvel (estão no seu laudo de avaliação) e se dar conta que o estado de preservação dele é bem ruim.
Não precisa ser hacker para dar uma voltinha virtual em volta dele pelo Google Street View sem nem sair de casa.
Enfim, outros imóveis dele seguem essa mesma lógica, mas de forma menos evidente.
O ALZR11 tem alguns anos de calmaria pela frente ainda.
Mas a longo prazo, o fundo tem encontro marcado com dificuldades.
Dificuldades essas que podem ser minimizadas com o crescimento do portfólio, pois assim o impacto de cada vencimento, que gerasse problemas, seria diluído.
O gestor que de bobo não tem nada, já está indo nessa direção.
Por exemplo, no seu início, o fundo só tinha 2 imóveis e um deles era justamente o da Air Liquide.
Hoje este imóvel representa apenas 19% do fundo, ou seja foi bem diluído e vai ser cada vez mais.
Esta última aquisição anunciada é de um imóvel de varejo, que marca a entrada de um novo segmento de imóveis na carteira do fundo.
O fundo está fazendo seu dever de casa.
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No final das contas, eu diria que o fundo tem ótimos contratos, muito bons inquilinos mas nem tão bons imóveis assim.
Longe de ser um FII ruim hoje, mas tem coisa melhor no mercado.
É como uma champagne sendo servida no copo de plástico. Precisamos mudar o recipiente, pois o conteúdo é bom.
Se você é investidor, fique ligado nos vencimentos e na velocidade que o gestor consegue imprimir nessa diversificação do portfólio, é o que vai salvá-lo lá na frente, se você ainda for cotista dele.
Conclusão: gostamos de ALZR11, mas mantemos o tom cauteloso.
Na carteira do Aluguel Inteligente observamos ele de longe e por enquanto estamos posicionados em ativos bem mais atrativos em termos de qualidade, preço e proventos.
