ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliária Vale a Pena?
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ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliária Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária(ALZR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário ALZR11 registrou queda de 16,44% sobre valor de cota em março. 

Embora o ALZR11 não esteja entre os fundos imobiliários mais afetados pela recente crise, a variação em suas cotas entre o último dia de fevereiro e o final de março foi de -16,44%. 

A cota, que em 28/02 era comercializada a R$ 120,70, finalizou março sendo vendida a R$ 100,85. 

A gestão do fundo aposta na resiliência do investimento. 

Em relatório publicado em 07 de abril, o gestor comunicou aos cotistas que o fundo permanece com inadimplência zero, e que confia na solidez de seus imóveis e empresas inquilinas ante a crise. 

Além disso, a gestão já havia comunicado ao mercado em 25 de março sobre sua tranquilidade para atravessar o momento. 

O fundo conta com um volume significativo de recursos ainda não alocados após a 2ª emissão de cotas, o que garantirá a liquidez necessária para enfrentar os efeitos da crise, caso necessário. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do ALZR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é ALZR11;
  • Rendimentos do ALZR11;
  • Resumo da Carteira do ALZR11;
  • Liquidez do ALZR11;
  • Principais riscos do ALZR11;
  • Se o ALZR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos!

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O que é ALZR11 FII?

O código ALZR11 identifica o fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária, gerido pela Alianza Gestão de Recursos e administrado pela BTG Pactual.

Ele é um fundo do tipo tijolo, que aplica seus recursos em imóveis físicos.

O ALZR11 investe direta ou indiretamente em imóveis não residenciais, exceto hospitais e plantas industriais pesadas, em modalidade built to suit e sale and leaseback. 

Assim, o fundo desenvolve empreendimentos ou compra propriedades para alugar, o que gera uma renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Este fundo imobiliário está no mercado desde janeiro de 2018. A primeira emissão de cotas trouxe ao mercado 240 mil cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio do fundo ultrapassava os R$ 270 milhões. 

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ALZR11 Rendimentos

Em fevereiro de 2020 o ALZR11 distribuiu R$ 0,59 em dividendos por cota, o que significa 0,48% sobre o valor da cota registrado no último dia do mês, que era de R$ 120,70. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do ALZR11 somaram R$ 7,36, o que corresponde a 6,09% do preço de cota ao final de fevereiro.

Ao considerar o preço de cota da primeira emissão (R$ 100), o rendimento anualizado do fundo foi de 7,0%. Sobre as cotas da segunda emissão (R$ 95) o percentual sobe para 7,4%. 

Na tabela abaixo veja os dividendos mensais pagos pelo ALZR11 desde julho de 2018. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20180,350,780,520,640,640,640,640,650,650,650,66
20190,660,660,660,660,660,440,470,480,470,550,560,57
20200,590,59









Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do ALZR11 

A carteira do ALZR11 apresenta 52.640 m2 de área bruta locável (ABL) distribuídos em 7 edifícios comerciais e industriais, construídos ou comprados para atender necessidades de seus inquilinos. 

Em fevereiro de 2020, o fundo contava com 83,33% de seu patrimônio líquido investido em imóveis para renda acabados, enquanto os 16,67% restantes permaneciam em instrumentos de caixa. 

Seu maior empreendimento em ABL é um edifício localizado em Espírito Santo do Pinhal, interior de São Paulo, que detém 35,38% da ABL própria do fundo. 

O imóvel, um galpão logístico-industrial, está locado para a Aptiv, indústria automotiva americana fruto da cisão da Delphi, que oferece soluções eletrônicas para veículos. 

Quanto a maior fonte de receitas, o mais representativo é um edifício comercial no Rio de Janeiro, onde funciona uma unidade da multinacional de contact center Atento.

O imóvel representa 24% da receita total do fundo. 

A Atento, que pertenceu à espanhola Telefónica até 2012, hoje é parte do grupo de empresas detido pelo fundo de capital de risco Bain Capital, de Boston (EUA).

No 4º trimestre de 2019, a empresa teve crescimento de 6,3% no Brasil e 27,3% nas Américas. A receita consolidada da empresa cresceu em 4,8%. 

O gráfico abaixo demonstra a representatividade de cada ativo em relação à receita total do ALZR11. 

Receita por Empreendimento ALZR11
Receita por Empreendimento ALZR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo ALZR11 possui 7 imóveis, situados no Rio de Janeiro e em São Paulo. Todas as propriedades estão totalmente locadas e não apresentam inadimplência. 

O vencimento de contrato mais próximo é com a Atento, sobre o edifício localizado no Rio de Janeiro. A data de vencimento é em julho de 2026. 

Os demais contratos vencem a partir de 2029. 

Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os ativos do ALZR11. 

AtivoLocalizaçãoParticipaçãoABL (m2)OcupaçãoVencimentoAluguel (R$)
AtentoRio de Janeiro,RJ100%8.178100%jul/26424.061
Air LiquideSão Paulo,SP100%5.008100%fev/30336.017
BRFBauru,SP100%3.627100%ago/29120.966
BRFGuarulhos,SP100%3.459100%ago/29107.884
SantillanaSão Paulo,SP100%9.261100%dez/29342.000
AptivEsp Sto Pinhal,SP100%18.591100%mar/29270.907
IPGSão Paulo,SP 100%4.516100%out/29138.500

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez ALZR11

Em fevereiro foram negociadas 12.636 cotas do ALZR11, totalizando um volume de R$ 16,44 milhões. O giro de cotas foi de 5,3%. 

A média diária registrada no período é de aproximadamente R$ 913 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, houveram 183.126 negociações, representando um volume de R$ 324,87 milhões. 

O montante representa um volume médio mensal de aproximadamente R$ 27,07 milhões. 

Quanto ao número de cotistas, o fundo vem apresentando crescimento paulatino desde seu início. Em fevereiro, o fundo fechou com 39.624 cotistas, 3,5% a mais que no mês anterior. 

No gráfico abaixo, acompanhe a evolução das negociações do ALZR11.  

Negociação e Liquidez ALZR11
Negociação e Liquidez ALZR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do ALZR11

Os principais riscos do ALZR11 são: liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração.

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Esse risco não afeta somente o ALZR11, mas todos os fundos imobiliários. Mesmo quando apresentam grande liquidez, não existem garantias sobre o preço ou tempo para a venda de cotas. 

Vacância

O risco de vacância trata da possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio fiquem desocupados por períodos. 

Isso afeta os rendimentos de fundos imobiliários, uma vez que não se gera a receita de aluguéis prevista e o fundo deve cobrir os gastos naturais gerados pelo empreendimento. 

Na atualidade, não existe vacância no ALZR11. Todos seus imóveis estão 100% locados. 

Ocupação ALZR11
Ocupação ALZR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contratos se relaciona com a vacância, já que existe a possibilidade de que os imóveis sejam desocupados em seu vencimento. 

No ALZR11 os contratos têm média de vencimento de 8,2 anos. O mais longo conta com 10 anos para seu vencimento, a partir de fevereiro de 2020. 

No gráfico abaixo, veja o cronograma de vencimentos do ALZR11.  

Vencimento de Contratos ALZR11
Vencimento de Contratos ALZR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre cabe  possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento. 

A gestão do ALZR11 busca minimizar esse risco selecionando inquilinos entre empresas de boa qualidade creditícia no mercado. 

Até o final de 2019, todos seus inquilinos permaneciam 100% adimplentes. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do ALZR11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O ALZR11 tem 7 imóveis, locados para 6 empresas distintas. A maior concentração em relação à área bruta locável representa pouco mais de 35% da área total do fundo. 

Em relação à geração de receitas, a maior concentração é de 24%. 

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Dados do ALZR11

Conheça agora os dados principais do ALZR11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária 
  • CNPJ: 28.737.771/0001-85
  • Gestor: Alianza Gestão de Recursos S.A. DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Outros
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$ 272.681.243,27
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Taxa de Gestão: 0,70% a.a. sobre o valor de mercado
  • Taxa de Escrituração: 0,05% sobre o valor de mercado
  • Início do Fundo: 04 de janeiro de 2018
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (02/2020): 39.624
  • Número de Cotas do ALZR11:  2.860.924
  • Regulamento do ALZR11
  • Relatório Gerencial  ALZR11
  • ALZR11 Site Oficial (RI)

ALZR11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O ALZR11 realizou sua segunda emissão de cotas em abril de 2019, finalizando-a em maio do mesmo ano. Na ocasião, o fator de proporção utilizado para a subscrição era de 1,557847. 

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática, a cada 100 cotas que possuía, o investidor teve direito a adquirir 155 novas cotas ao valor de R$ 95 cada uma. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do ALZR11:

Dúvidas sobre ALZR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o ALZR11.

Como comprar ALZR11?

A compra de cotas do ALZR11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (ALZR11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do ALZR11?

O informe de rendimentos do ALZR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do ALZR11.

Onde achar o relatório gerencial do ALZR11?

O relatório do ALZR11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do ALZR11

Como declarar o fundo imobiliário ALZR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário ALZR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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ALZR11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário ALZR11 investe seus recursos na compra ou construção de imóveis que serão locados para gerar uma renda mensal para seus cotistas. 

Em sua carteira estão 7 imóveis, locados para 6 diferentes empresas nacionais e multinacionais expressivas em seus mercados. 

É um fundo recente, com apenas 2 anos de operação. Nesse período vem apresentando rendimentos consistentes e um aumento significativo de liquidez no mercado secundário. 

Embora a gestão aposte na solidez do fundo, e o mesmo demonstre uma inclinação à resiliência, o fato de ser novo no mercado é um ponto a ser ponderado por quem vai investir. 

Ademais, os rendimentos do fundo não chegam a ser incríveis. Há outros fundos de tijolo mais interessantes, como é o caso do XPIN11, apenas para citar um exemplo.

Dito isso, o ALZR11 não é um fundo que eu recomende neste momento.

Embora até possa representar uma pequena parcela de sua carteira pensando em diversificação, não comprometa a saúde de seu portfólio, nem pague muito acima do valor patrimonial.

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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