ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliária Vale a Pena?

Fundo imobiliário ALZR11 adquire novo imóvel e estima impacto positivo nas distribuições de R$ 0,06 por cota. 

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O Fundos Imobiliário ALZR11 fechou o mês de junho com a notícia de uma nova aquisição, divulgada em fato relevante no último dia 25. 

Trata-se de um imóvel localizado em Guarulhos, SP, onde funciona a sede da Pandurata Alimentos, empresa industrial do segmento de produtos forneados e proprietária das marcas Bauducco, Visconti e Tommy. 

O imóvel conta com terreno de aproximadamente 8 mil m² de área e cerca de 12 mil m² de área construída, e está em uma região predominantemente comercial e industrial. 

Adquirido em operação Sale & Leaseback, o novo imóvel do portfólio possui fácil acesso à toda região metropolitana de São Paulo pelas Rodovias Presidente Dutra, Fernão Dias, Rodoanel e Marginal Tietê. 

O valor total da operação é de R$ 59 milhões. A compra gera um contrato de aluguel de 15 anos de duração (R$ 420 mil por mês), corrigido anualmente pelo IPCA. 

De acordo com o documento, o impacto positivo previsto sobre os dividendos distribuídos pelo Fundo é de R$ 0,06 por cota. 

O valor informado considera o acréscimo de mais até 2 milhões de cotas, nos termos da 4ª Emissão de Cotas do ALZR11, que ainda está em andamento.

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários. 

Por isso, conhecer as características do ALZR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é ALZR11;
• Rendimentos do ALZR11;
• Resumo da Carteira do ALZR11;
• Liquidez do ALZR11;
• Principais riscos do ALZR11;
• Se o ALZR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos!

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O que é ALZR11 FII?

O código ALZR11 identifica o fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária, gerido pela Alianza Gestão de Recursos e administrado pela BTG Pactual.

Trata-se de um Fundo do tipo tijolo, que aplica seus recursos em imóveis físicos.

O ALZR11 investe direta ou indiretamente em imóveis não residenciais, exceto hospitais e plantas industriais pesadas, em modalidade built to suit e sale and leaseback. 

Assim, o fundo desenvolve empreendimentos ou compra propriedades para alugar, o que gera uma renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

Este fundo imobiliário está no mercado desde janeiro de 2018. A primeira emissão de cotas trouxe ao mercado 240 mil cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

Com a segunda emissão de cotas, que ocorreu em junho de 2019, o Fundo captou R$ 169,76 milhões. Na ocasião, as cotas foram comercializadas a R$ 91,10 cada uma.

A terceira, em setembro de 2020, levantou mais R$ 180 milhões, com cotas vendidas a R$ 111,21 cada. 

Agora em junho de 2021, uma nova emissão de cotas do ALZR11 teve início. Trata-se de uma Oferta 476, destinada apenas a investidores qualificados e profissionais, que ainda está em andamento.  

A nova oferta visa captar cerca de R$ 226,84 milhões com a comercialização de até 2 milhões de novas cotas a R$ 113,42 cada uma (taxas excluídas). 

Ao final de maio de 2021, o patrimônio do ALZR11 ultrapassava os R$ 459 milhões. Sua participação atual no IFIX é de 0,80%.

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ALZR11 Rendimentos

Em junho de 2021 o ALZR11 distribuiu R$ 0,67 em dividendos por cota, o que significa 0,57% sobre o valor da cota registrado no último dia do mês, que era de R$ 117,20. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do ALZR11 somaram R$6,32, o que corresponde a 5,39% do preço de cota ao final de junho/21.

Na tabela abaixo veja os dividendos mensais pagos pelo ALZR11 desde o início de suas distribuições, em fevereiro de 2018. Valores em Reais. 

Fonte: Relatório Gerencial e Informes de rendimentos e amortizações.

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Resumo da Carteira do ALZR11 

Até o final de maio/21, o Fundo Imobiliário ALZR11 contava com 13 imóveis em sua carteira. 

Em junho (25), porém, o Fundo adquiriu um novo imóvel em Guarulhos, SP, aumentando o número para 14. 

O cenário promete mudar em breve, com a finalização da quarta emissão de cotas, ainda em andamento. 

De acordo com a gestão do Fundo, os recursos captados serão utilizados para novas aquisições, estando um imóvel localizado em Santo André (SP) na pipeline. 

Até maio, a maior exposição do portfólio era o Edifício Comercial Clariant, localizado em São Paulo, capital. 

Trata-se de um imóvel com 29.463m² de área construída em terreno de 32.834m². 

Atualmente 100% locado e com contrato atípico de locação até fevereiro de 2026, o imóvel gera aproximadamente R$ 1,09 milhão em aluguel mensal. 

Na imagem abaixo, veja a lista de imóveis do Fundo e sua representatividade em relação à receita. A nova aquisição não foi considerada. 

É interessante, ainda, conhecer o setor de atuação dos inquilinos do Fundo. 

Conforme o relatório gerencial, o principal segmento de atuação dos inquilinos do ALZR11 são especialidades químicas, que respondem por 26% da receita. 

Na imagem, os aluguéis do ALZR11 por setor de atuação dos locatários. 

Quantidade e Localização dos Ativos

Já considerando a nova aquisição, efetivada em 25 de junho, o Fundo ALZR11 possui  14 imóveis situados nos estados do Rio de Janeiro e São Paulo. 

Todas as propriedades estão totalmente locadas e não apresentavam inadimplência até o final de maio de 2021. 

Grande parte dos imóveis (53%) estão localizados na Grande São Paulo, conforme mostra a imagem abaixo. 

A tabela abaixo detalha os ativos do ALZR11, incluindo a ABL, vencimento e aluguel gerado. 

Fonte: Relatório Gerencial. * Informações apresentadas no Aviso ao mercado de 18 de maio de 2021. 

Negociação e Liquidez ALZR11

Em junho/21 foram negociadas 43.515 cotas do ALZR11, totalizando um volume aproximado de R$ 46.14 milhões. 

A média diária registrada no período é de aproximadamente R$ 2.09 milhões. 

Nos 12 meses anteriores, aconteceram 410.758 negociações, representando um volume aproximado de R$ 416,2 milhões. 

O montante representa um volume médio mensal de aproximadamente R$ 34,68 milhões. 

Quanto ao número de cotistas, o fundo vem apresentando crescimento paulatino desde seu início. Em maio, o ALZR11 contava com mais de 89 mil cotistas. 

No gráfico abaixo, acompanhe a evolução das negociações do ALZR11 até o mês de maio/21. 

Riscos do ALZR11

Os principais riscos do ALZR11 são: liquidez, vacância, tipo e prazo dos contratos e de concentração.

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

Assim, a venda de cotas fica à mercê do mercado secundário, que nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Esse risco não afeta somente o ALZR11, mas todos os fundos imobiliários. Mesmo quando apresentam grande liquidez, não existem garantias sobre o preço ou tempo para a venda de cotas. 

A liquidez atual do Fundo gira em torno dos R$ 2 milhões diários, o que representa maior segurança para o investidor. 

Vacância

O risco de vacância trata da possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio fiquem desocupados por períodos. 

Isso afeta os rendimentos de fundos imobiliários, uma vez que não se gera a receita de aluguéis prevista e o fundo deve cobrir os gastos naturais gerados pelo empreendimento. 

Na atualidade, não existe vacância no ALZR11. Todos seus imóveis estão 100% locados. 

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Todos os contratos de locação do ALZR11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback.

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contratos se relaciona com a vacância, já que existe a possibilidade de que os imóveis sejam desocupados em seu vencimento. 

No ALZR11 os contratos atípicos têm média de vencimento de 9,2 anos. 

O vencimento mais próximo é o do imóvel IPG, localizado em São Paulo, com vencimento do contrato atípico em outubro de 2025. 

No gráfico abaixo, veja o cronograma de vencimentos do ALZR11, contemplando somente os anos de contrato atípico.

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

A gestão do ALZR11 busca minimizar esse risco selecionando inquilinos entre empresas de boa qualidade creditícia no mercado. 

Até o final de maio/21, todos seus inquilinos permaneciam 100% adimplentes. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do ALZR11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

• Quantidade e localização dos ativos;
• Inquilinos;
• Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O ALZR11 tem 14 imóveis localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Esses imóveis estão 100% locados para diferentes inquilinos em contratos atípicos. 

A maior concentração em relação às receitas do Fundo é o imóvel Clariant, que representa 26%. 

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Dados do ALZR11

Conheça agora os dados principais do ALZR11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária 
• CNPJ: 28.737.771/0001-85
• Gestor: Alianza Gestão de Recursos S.A. DTVM
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda - Híbrido
• Patrimônio Líquido (05/2021): R$ 459.134.472,74 
• Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado
• Taxa de Performance: Não há
• Taxa de Gestão: 0,70% a.a. sobre o valor de mercado
• Taxa de Escrituração: 0,05% sobre o valor de mercado
• Início do Fundo: 04 de janeiro de 2018
• Quantidade de Emissões: 4
• Número de Cotistas (05/2021): 89.125
• Número de Cotas do ALZR11:  4.479.484
• Regulamento do ALZR11
• Relatório Gerencial  ALZR11
• ALZR11 Site Oficial (RI)

ALZR11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A quarta emissão de cotas do ALZR11, iniciada em junho passado e ainda em andamento, trouxe oferta de subscrição para seus cotistas. 

O fator de proporção aplicado foi de 0,44647999635. Assim, a cada 100 cotas detidas, o cotista pode adquirir 44 novas cotas ao preço de emissão. 

Cabe ressaltar, porém, que essa emissão é destinada somente aos investidores profissionais e qualificados, e não aos investidores em geral. 

A última emissão de cotas do ALZR11 direcionada para investidores em geral aconteceu em 2019. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do ALZR11:

• Prospecto - 08/04/2019 - 2ª Emissão;

Dúvidas sobre ALZR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o ALZR11.

Como comprar ALZR11?

A compra de cotas do ALZR11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (ALZR11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do ALZR11?

O informe de rendimentos do ALZR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do ALZR11.

Onde achar o relatório gerencial do ALZR11?

O relatório do ALZR11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do ALZR11. 

Como declarar o fundo imobiliário ALZR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário ALZR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.

ALZR11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário ALZR11 investe seus recursos na compra ou construção de imóveis que serão locados para gerar uma renda mensal para seus cotistas. 

Em sua carteira atual estão 14 imóveis, locados para diferentes empresas nacionais e multinacionais expressivas em seus mercados. 

Desde seu início, em 2018, o Fundo vem apresentando um crescimento consistente e um aumento significativo de liquidez no mercado secundário. 

A nova emissão, com finalização prevista para o próximo dia 8 de julho, mudará novamente o portfólio do Fundo. 

Segundo a gestão do Fundo, esses recursos garantirão também a aquisição de um imóvel em Santo André, SP, que renderá um contrato atípico com a FEMSA. 

Além disso, parte dos recursos serão destinados à integralização de capital adicional no Alianza Digital Realty FII, criado para a compra do imóvel Sky e com o Fundo como cotista único. 

Como já comentei em outras ocasiões, o Fundo é admirado por só investir em imóveis com contratos longos e atípicos. 

Porém, a qualidade de seus imóveis nem sempre é a melhor, e é preciso considerar que o tempo passa e os vencimentos dos contratos acontecem em algum momento. 

Assim como funciona para outros FIIs, investir no ALZR11 vale a pena sempre que sejam observadas suas particularidades. É preciso considerar sua própria estratégia de investimento para não comprometer a segurança do patrimônio. 

O que nunca é válido é pagar demais pelo ativo! Considere que existem outros Fundos de Tijolo no mercado, inclusive mais interessantes que o ALZR11. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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