Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs) Vale a Pena?
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Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs) Vale a Pena?

Em vigor a partir de novembro, o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários (FIIs) é uma possibilidade de ampliar seus lucros.

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Atualizado em 12/11/2020

Em vigor a partir de novembro, o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários (FIIs) é uma possibilidade de ampliar seus lucros.

A partir deste mês de novembro, a B3 permitirá que investidores aluguem suas cotas de Fundos Imobiliários e passem a fazer operações vendidas (short) com essa classe de ativos.

De acordo com a entidade, a intenção dessa iniciativa é desenvolver o mercado de empréstimos na B3 com a inclusão de novos produtos e favorecer o desenvolvimento do mercado de FIIs.

A B3 acredita que o aluguel de cotas de FIIs é uma ferramenta que pode ajudar na melhor formação dos preços e na atuação dos formadores de mercado.

Se por um lado a decisão abre um leque maior de possibilidades de lucro para quem investe em FIIs, por outro causa uma série de dúvidas e questionamentos.

Neste artigo, você vai descobrir:

  • O que é o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários;
  • O que muda para quem investe em FIIs;
  • Regras para o aluguel de cotas de Fundos Imobiliários;
  • A diferença entre “operar comprado” e “operar vendido”;
  • Como “operar vendido”;
  • Se vale a pena alugar suas cotas de FIIs.

Leia até o final e descubra se vale a pena alugar cotas de FIIs e como essa novidade impactará seus lucros.

O que é aluguel de cotas de Fundos Imobiliários?

O aluguel de cotas de fundos imobiliários é uma operação onde uma pessoa que possui cotas faz um empréstimo desses papéis para outra, em troca de uma remuneração.

Essa operação é feita através de uma corretora de valores, e é garantida pela B3, o que a torna de baixo risco para quem possui cotas de FIIs.

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O que muda para quem tem FIIs?

Para quem investe em FIIs aproveitando sua vocação de ativo gerador de renda mensal, a grande mudança é a ampliação de possibilidades de ganhos.

Se as cotas de um Fundo rendem 7% ao ano e você as aluga por uma remuneração de 3% ao ano, isso significa que receberá os retornos naturais do FII somados à remuneração pactuada.

Com isso, seus rendimentos aumentam.

Fora isso, não muda nada.

Como dono de cotas de Fundos Imobiliários, você segue mantendo todos os seus direitos, como os rendimentos mensais, subscrição, amortizações e quaisquer outros.

Cabe ainda ressaltar que alugar suas cotas é uma opção, não obrigação.

Quem tem cotas e quer alugar poderá fazê-lo e quem não tem interesse na operação opta por ficar de fora.

Assim como disponibilizar suas cotas para aluguel não é certeza de alugá-las, afinal você faz a sua oferta e outro investidor precisa aceitá-la para que o aluguel de fato aconteça.

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Regras do Aluguel de Fundos Imobiliários

O aluguel de ativos, que a B3 chama de empréstimo, não é novidade. Hoje é possível operar dessa maneira com ações, por exemplo.

De fato, as regras de negociação e liquidação são as mesmas:

  • Mínimo de 1 cota; 
  • Contrato reversível para ambos os lados;
  • O tomador (quem aluga as cotas) remunera o doador (dono das cotas) e  paga as taxas da B3;
  • Taxas de empréstimo, tamanho de contrato e data de vencimento definidos pelas partes em contratos fechados no balcão;
  • Contrato padronizado e com vencimento a cada 33 dias e renovação automática para negociação eletrônica;
  • Acesso pelo Buy Side na negociação eletrônica;
  • B3 como contraparte central;
  • Liquidação pelo saldo multilateral para a negociação eletrônica;
  • Liquidação bruta para contratos fechados no balcão;
  • Liquidação em D+1 para solicitação do tomador e em D+2 ou D+3 se feita pelo doador, a depender do horário da solicitação.

Há ainda uma outra regra a observar: Apenas investidores com menos de 10% de representatividade em um fundo imobiliário podem alugar suas cotas.

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Operar ‘Comprado’ Vs. Operar ‘Vendido’

Operações compradas, conhecidas no mercado financeiro como ‘long’, são as operações tradicionais, onde quem investe lucra quando os ativos que comprou sobem de preço.

Seu objetivo e funcionamento são simples: A compra acontece quando o ativo – no caso, as cotas de FIIs – estão com um preço atrativo e o investidor ganha com sua valorização futura.

Em resumo, trata-se de uma estratégia que faz jus a seu nome em inglês e funciona bem para quem foca no investimento de longo prazo.

Nas operações vendidas, ou ‘short’, o objetivo é contrário: Obter lucro com a desvalorização de cotas.

Na prática, o tomador vende as cotas que alugou confiando na queda de preço. Logo, recompra as cotas a um valor mais baixo, ‘devolve’ ao doador e lucra com a diferença.

Em ambos casos existem riscos envolvidos.

Se nas operações compradas se acredita que a cota será valorizada, as vendidas são baseadas na crença de que o preço das cotas cairá.

E em nenhuma delas há segurança absoluta sobre o comportamento do ativo.

Ambas classes de operação possuem vantagens e desvantagens.

Operar comprado é mais barato, mais simples e, teoricamente, menos arriscado.

Porém, o tempo de espera para o retorno é uma incógnita e pode ser mais maior que o desejado.

As operações vendidas custam mais. Não para o dono das cotas, mas para quem as aluga.

Isso acontece porque o ‘inquilino’ deve pagar uma remuneração ao dono das cotas, as taxas da B3, da corretora e o imposto de renda sobre a operação.

Além disso, os riscos crescem.

Em algum momento, será preciso devolver as cotas a seu dono. E cabe a possibilidade de que o preço delas suba. Nesse caso, a possibilidade de perdas é ilimitada.

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Riscos do Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários

Para o doador, o risco é muito baixo. O aluguel é garantido pela B3, o que resulta em pagamento certo, mesmo na hipótese de que o tomador não honre seu compromisso.

Já para o tomador, o risco é alto. Afinal, não há garantia alguma sobre o preço do ativo no momento da recompra.

Como expliquei no artigo Aluguel de Cotas de FIIs: Quais as Novidades?, o tomador vende uma cota que não possui a R$ 15, recompra a R$ 10 e, a grosso modo, ganha R$ 5.

No entanto, nada assegura essa diferença de valor. Trata-se de uma “aposta”, por chamar de alguma maneira. O resultado depende de fatores externos.

Digamos que a mesma cota que valia R$ 15 no momento da venda não baixe de preço. Ou pior: que seu preço suba.

Como tomador, você assumiu um compromisso e terá que cumpri-lo, mesmo que isso signifique perdas.

O fator regulador

Em teoria, as operações vendidas funcionarão como reguladoras do mercado de fundos imobiliários, o que deveria manter o mercado mais ou menos controlado.

Com isso quero dizer que, teoricamente, o preço de uma determinada cota não deveria disparar do nada. E, em tal caso, o próprio mercado se encarregaria de equilibrar seu valor.

De fato, é essa a principal vantagem que percebo na abertura dessa classe de operações.

Na prática, porém, nem sempre é assim.

O mercado é influenciado por um sem fim de fatores, e nem sempre se comporta de maneira racional ou como o esperado.

Existe a possibilidade de que o valor de uma cota suba indefinidamente, o que torna a possibilidade de perdas igualmente ilimitada.

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Como alugar cotas de Fundos Imobiliários

As operações de aluguel de cotas são intermediadas por uma corretora de valores e estão disponíveis para qualquer investidor.

Nessas operações estão presentes duas figuras:

  • o doador, que possui as cotas;
  • o tomador, que pegará as cotas em aluguel.

Independentemente da posição em que se encontre, a intermediação da corretora de valores é essencial.

Se você deseja atuar como doador, basta entrar em contato com sua corretora e informar seu desejo de alugar os fundos imobiliários, a quantidade deles que disponibilizará para as operações, a taxa de remuneração pretendida e o prazo.

Para ser tomador, é preciso um pouco mais: oferecer garantias de pagamento.

As garantias podem ser outros ativos, como CDBs, LCIs, ações, ou mesmo cotas de Fundos que possua.

Uma vez aceitas as garantias oferecidas, você estará apto para começar a alugar as cotas de fundos imobiliários disponíveis para tal finalidade.

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Vale a pena alugar Fundos Imobiliários?

Para o investidor de longo prazo, alugar suas cotas de fundos imobiliários é um negócio excelente.

Trata-se de uma operação de baixo risco, pois é garantida pela B3, que permite manter seus direitos sobre as cotas (incluindo os rendimentos mensais) e amplia seus lucros.

Já para quem planeja alugar cotas de outros e operar vendido, a resposta é um “depende”.

Não é algo que recomendo para todo mundo.

Trata-se de uma operação de risco, que exige um entendimento mais profundo do mercado e até mesmo uma dose de sorte.

Como disse Warren Buffett, “o risco vem de não saber o que está fazendo”.

Por isso, se pretende operar vendido com cotas de FIIs, recomendo que procure saber muito bem o que está fazendo antes de abraçar a oportunidade.


Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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