ALMI11: Fundo Imobiliário Torre Almirante Vale a Pena?
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ALMI11: Fundo Imobiliário Torre Almirante Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Torre Almirante (ALMI11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Apesar da recente alta dos fundos imobiliários, fundo imobiliário ALMI11 ainda não tem resultado de caixa positivo. 

Fundo do tipo tijolo, o ALMI11 surgiu no final de 2004, com o objetivo de adquirir até 100% da Torre Almirante, um imóvel corporativo de alto padrão no centro do Rio de Janeiro. 

Na ocasião, o fundo representava uma oportunidade para investidores. O mercado estava aquecido, e o imóvel tinha 100% de ocupação garantida por um contrato de longo prazo com a Petrobras

De 2015 para cá, porém, o cenário se modificou. A crise no setor acertou em cheio a localização, o contrato com a petrolífera foi rescindido e a taxa de vacância disparou. 

Então, você deve estar se perguntando: Será que investir no ALMI11 vale a pena? 

Quem busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio precisa investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, entender as características do ALMI11 é essencial. 

Neste artigo você entenderá: 

  • O que é ALMI11;
  • Rendimentos do ALMI11;
  • Resumo da carteira do ALMI11;
  • Negociação e Liquidez do ALMI11;
  • Principais riscos do ALMI11;
  • Se o ALMI11 vale a pena

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Torre Almirante (ALMI11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é ALMI11 FII?

O código ALMI11 identifica o fundo imobiliário Torre Almirante, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros

Fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis,  ALMI11 tem como objetivo exclusivo a aquisição de até 100% do empreendimento Torre Almirante, localizado na região central do Rio de Janeiro, RJ. 

A oferta pública inicial trouxe ao mercado 104.700 cotas, divididas em 3 emissões: uma em 2004 e duas em 2005. O valor de emissão era de R$ 1 mil. 

Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo somava R$ 220,3 milhões. 

ALMI11 Rendimentos

Desde seu IPO, os rendimentos mensais do ALMI11 somaram R$ 2.358,25, o que representa 117,91% sobre o valor de cota atual. 

No entanto, o fundo ALMI11 não distribui rendimentos desde abril de 2017. 

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Resumo da Carteira do ALMI11 

Em janeiro de 2020, a carteira do ALMI11 apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 95,82% 
  • Instrumentos de Caixa: 4,18%

Quantidade e Localização dos Ativos

A carteira de imóveis é composta unicamente por 40% do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, 81, no centro do Rio de Janeiro, RJ. 

O imóvel tem área locável total de 41.468,60m² m2, dos quais 16.587,44 m2 pertencem ao fundo. 

Trata-se de um empreendimento de alto padrão (AAA), composto por dois edifícios: 

  • Principal, com 34 andares de escritórios, cobertura e heliponto;
  • Garagem, com 11 andares de estacionamento (capacidade de 382 veículos), salas de reunião, videoconferência e uma área técnica. 

Desde 2017, os únicos inquilinos do fundo Torre Almirante são a Caixa Econômica Federal, que ali mantém uma agência bancária  e a americana WeWork, plataforma de espaços de coworking. 

A WeWork é a maior inquilina, abarcando quase a totalidade dos 20% locados do imóvel. Cabe comentar, porém, que o futuro da companhia é incerto. 

No segundo semestre de  2019, o escândalo que levou ao cancelamento do IPO da WeWork sob alegações de intenção de levantar dinheiro em proveito próprio fez com que a empresa perdesse mais de USD$3 bilhões e destruiu sua credibilidade no mercado. 

No período, sua avaliação passou de USD$ 47 bilhões para apenas USD$ 7 bilhões. 

Por outro lado, o mercado vê com bons olhos a contratação do novo CEO, Sandeep Mathrani, anunciada na primeira quinzena de fevereiro. 

Foi ele o responsável por recuperar o grupo General Growth Properties (GGP), empresa do segmento de shopping centers, mais conhecida por ser o caso da maior falência no setor imobiliário da história dos Estados Unidos.

Ainda assim, o desafio é grande: diferentemente do GGP, a We Work não tem propriedades a vender, apenas obrigações locatícias bilionárias. 

Negociação e Liquidez ALMI11

No mês de janeiro de 2020, foram negociadas 1.043 cotas do ALMI11, totalizando um volume de R$ 24,16 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 1,09 milhão. 

No gráfico, a evolução da negociação entre novembro de 2018 e outubro de 2019. 

Gráfico volume de negociações e liquidez ALMI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do ALMI11

Os principais riscos do ALMI11 são: vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que os imóveis permaneçam desocupados por períodos, deixando de gerar a renda esperada. 

A gestão e os cotistas do ALMI11 enfrentam os efeitos deste risco desde o final de 2015, quando a Petrobrás – que alugava quase a totalidade do edifício- rescindiu seu contrato de locação. 

Esse fato, aliado à crise no setor de lajes corporativas que atingiu de maneira ainda mais forte o Rio de Janeiro, fez com que a taxa de vacância permaneça muito alta. 

No último trimestre de 2019, a taxa de vacância do ALMI11 era de 80%. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância, uma vez que cabe a possibilidade de desocupação do imóvel em seu término. 

No ALMI11, 95% dos contratos vencem de 2021 em diante. 

Gráfico do vencimento de contratos almi11
Gráfico do vencimento de contratos almi11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que o locatário não honre seus compromissos. 

No último trimestre de 2019, não foi registrada inadimplência no ALMI11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a diversificação de ativos adotada pelo fundo. 

Nos fundos de tijolo, como o ALMI11, se avalia esse risco pela solidez da gestão, distribuição do capital entre os ativos da carteira, sua localização e seus locatários. 

O ALMI11 é um fundo cujo objetivo é adquirir mais participações de apenas um empreendimento imobiliário, a Torre Almirante. 

Mais de 95% de seus recursos estão investidos nele. 

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Dados do ALMI11

Veja agora  os dados do fundo AMI11: 

  • Razão Social: Fundo de investimento imobiliário Torre Almirante – FII
  • CNPJ: 07.122.725/0001-00
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Renda Gestão Passiva – Lajes corporativas
  • Patrimônio Líquido  (01/2020): 220.392.952,12
  • Taxa de Administração:0,383% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio do fundo, com valor mínimo de R$ 30 mil corrigido pelo IGPM
  • Taxa de Gerenciamento: 1% ao mês sobre as receitas de aluguel
  • Início do Fundo: 19 de novembro de 2004
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (01/2020): 4.246
  • Número de Cotas do ALMI11: 111.177
  • Regulamento do ALMI11
  • Relatório Gerencial do ALMI11
  • ALMI11 Site Oficial (RI) 

ALMI11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possuir cotas do fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante nova emissão.

Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo ALMI11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição dirigida a investidores em geral

Sua última emissão de cotas (4ª) aconteceu em setembro de 2018, mas foi destinada apenas a investidores profissionais. 

Dúvidas sobre ALMI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o ALMI11.

Como comprar ALMI11?

A compra de cotas do ALMI é feita através das corretoras de valores. Assim, abrir sua conta e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Com o valor em sua conta na corretora, basta acessar o home broker e seguir os passos: 

  • Busque o fundo por seu cédigo (ALMI11);
  • Selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do ALMI11?

O informe de rendimentos é disponibilizado no site da B3, na página dedicada ao fundo. Procure a aba ‘relatórios financeiros’. 

Onde achar o relatório gerencial do ALMI11?

O relatório gerencial do ALMI11 está disponível para download neste mesmo artigo, na seção Dados do ALMI11. Além disso, você o encontra ainda na página do ALMI11 no site da Bovespa

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ALMI11 Vale a Pena?

Se você busca renda passiva mensal, o ALMI11 não vale a pena.

Falamos de um fundo com alto índice de vacância, que não distribui dividendos desde 2017 e não há previsão de que isso mude no curto prazo. 

Embora o setor de lajes corporativas dê sinais de revitalização, o mercado do Rio de Janeiro ainda traz um cenário desafiador, até mesmo para os imóveis de alto padrão.

A isso se une a incerteza sobre o futuro da WeWork, que atualmente é a maior locatária do fundo, o que amplia o já elevado risco do fundo. 

Dito isso, não é um fundo que eu recomende. 

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