O coronavírus teve impacto direto nos fundos imobiliários, como o fechamento de shoppings e redução de aluguéis, derrubando as cotas dos fundos imobiliários, principalmente aqueles que não tinham bons fundamentos.
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Para ajudar você a selecionar os fundos imobiliários seguros abri os meus critérios para selecionar os FIIs que farão parte do Canal Aluguel Inteligente.
Agora estou ainda mais criterioso do que em 2019 para filtragem inicial
São critérios que afastam de nós alguns riscos dos investimentos aos quais não devemos nos expor.
Mesmo que isso signifique ficar de fora de alguma boa oportunidade.
Faz parte, é o preço a se pagar pela segurança do seu investimento e para muitos da renda mensal.
Para se chegar nos fundos que eu invisto, parti dos mais de 240 fundos negociados na bolsa de valores e usei os critérios abaixo para descartar os fundos imobiliários que você não deve investir.
1 - Volume negociado diário maior do que R$ 1 milhão
O volume negociado diário é o tamanho da porta de entrada e saída do seu investimento.
Se a porta é pequena demais e muita gente quer sair ao mesmo tempo, você terá problemas.
2 – Restrição a Investidores Qualificados e Profissionais
Os fundos imobiliários não podem ser apenas para investidores qualificados ou profissionais.
Esses fundos são para um público alvo específico.
Se você não é esse público alvo, preserve seu tempo e energia.
Para que gastar tempo analisando um fundo, gostando dele para só na hora de comprar a cota, descobrir que ele não pode ser comprado por você?
Investidores Qualificados
- Investidores que passaram em alguma prova de certificação aprovada pela CVM que o habilite a ser agente autônomo de investimentos, analista de valores mobiliários, gestor de carteiras ou consultor de investimentos;
- Investidores que possuem mais de R$ 1 milhão em investimentos financeiros, assinam documento atestando conhecimento sobre investimentos e se declarando como Investidor Qualificado.
Investidores Profissionais
- investidores que atuam como profissionais credenciados no mercado financeiro;
- sejam instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil (BC), fundos de investimentos, seguradoras, entidades abertas e fechadas de previdência complementar, investidores não residentes;
- investidores que possuem mais de R$ 10 milhões em investimentos financeiros e que também atestem por escrito sua condição de investidor profissional.
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3 - Mono Ativos
Fundos mono ativos são aqueles fundos que possuem um único imóvel ou até mais de um, mas no mesmo endereço.
O problema deste tipo de fundo é que o risco é muito grande.
Se der problema com o único imóvel do fundo, deu problema com o fundo inteiro.
4 - Mono Inquilinos
Fundos imobiliários mono inquilinos são aqueles que por mais que tenham mais de um imóvel, são todos locados para a mesma empresa.
Se o único inquilino do fundo não pagar, o fundo inteiro fica sem renda.
5 - De desenvolvimento
A renda do fundo imobiliário de desenvolvimento é inconstante.
Diferentemente da locação onde há o recebimento previsível e constante dos valores e os custos são extremamente baixos, no desenvolvimento imobiliário as receitas são imprevisíveis e os custos são relevantes.
A incorporação imobiliária é atividade de alto risco e está sujeita a inúmeras variáveis.
6 - Em período de RMG (Renda Mínima Garantida)
A Renda Mínima Garantida é um dispositivo que garante uma remuneração mínima ao investidor. Normalmente usa o próprio patrimônio do fundo para isso.
Pode ainda estar embutido no valor pago pelo imóvel para então ser “arcado” pelo vendedor dele.
No final das contas, dá no mesmo: sai do seu bolso e volta para o seu bolso.
Esse tipo de dispositivo esconde o real resultado gerado pelo fundo e pode te levar a prejuízos no futuro.
7 - Não fazem parte do IFIX
O objetivo desse critério é retirar da lista os fundos estreantes na bolsa de valores e selecionar apenas aqueles listados no Índice de Fundos Imobiliários (IFIX).
Prefira investir nos FIIs que tem histórico maior e já comprovaram sua capacidade de gerar resultados.
Conclusão
Depois destes 7 filtros, os Fundos Imobiliários que sobraram poderão fazer parte da minha seleção de fundos do Aluguel Inteligente.
Ainda assim, outros fundos poderão ser excluídos em função de uma análise mais detalhada dos imóveis, contratos, inquilinos e demais fatores importantes da sua operação.
O preço máximo a se pagar pelos FIIs recomendados no canal são uma função derivada do Valor Patrimonial deles.
Podendo haver ágio ou deságio com relação ao seu VP (Valor Patrimonial).
Se você investe em um fundo imobiliário que não se encaixe nos critérios acima não saia vendendo a qualquer preço, talvez o critério de liquidez não seja um problema para você, por isso avalie bem antes de tomar qualquer decisão.
